Por Murilo Leles Magalhães, OAB/SP 370.636 – Leles Magalhães Advogados
A intermediação imobiliária enfrenta uma transição tributária complexa: até 2033, ISS (Imposto sobre Serviços) e IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) coexistem com lógicas de tributação distintas. Enquanto o ISS apura-se pelo local do estabelecimento prestador, o IBS segue a lógica de destino (consumo). Essa dessincronia cria risco relevante de bitributação e deixa lacunas regulamentares ainda não preenchidas pelo STJ – afetando diretamente corretoras, corretores autônomos e plataformas digitais de intermediação.
A reforma tributária (EC 132/2023 e Lei Complementar 214/2025) representou um dos rearranjos mais profundos do sistema tributário brasileiro em décadas. Nesse cenário, a tributação de serviços ligados à compra, venda, locação e intermediação de imóveis passa por metamorfose regulatória – e o mercado imobiliário segue em estado de incerteza.
Como funciona a tributação da intermediação imobiliária antes e depois da reforma?
Resposta direta: Atualmente, a intermediação imobiliária é tributada pelo ISS (item 10.05 da LC 116/2003), apurado no município onde o corretor ou corretora mantém seu estabelecimento. A partir de 2033 (e durante a transição), o IBS substituirá o ISS, invertendo a lógica: tributação será pelo local de destino/consumo do serviço, não pela sede do prestador.
A Lei Complementar 116/2003 (Código de Serviços) criou lista exaustiva de serviços sujeitos ao ISS. No item 10.05 encontra-se “agenciamento, corretagem ou intermediação de bens imóveis” – enquadrando corretores de imóveis (pessoa física ou jurídica, inscrita no Creci) como contribuintes de ISS. A competência tributária recai sobre o município da localização do estabelecimento prestador.
Com a reforma tributária de 2023 e a LC 214/2025, inicia-se a transição rumo ao IBS – tributo de dimensão estadual (antes federal, em sua origem como ICMS ampliado). O IBS segue a lógica inversa: competência pelo local de destino (onde o serviço é consumido). Durante a transição (2026–2033), ISS e IBS coexistem; as alíquotas do IBS crescem gradualmente enquanto as do ISS reduzem proporcionalmente.
Essa mudança de paradigma – de lógica de estabelecimento para lógica de destino – responde ao objetivo de simplificar arrecadação, reduzir litígios de competência territorial e alinhar o Brasil a padrões internacionais de tributação de serviços (modelo de IVA europeu). Porém, gera problemas operacionais imediatos.
Por que há risco de bitributação na transição ISS-IBS?
Resposta direta: Um mesmo serviço de intermediação pode ser tributado simultaneamente: (1) pelo ISS, no município da corretora; e (2) pelo IBS, no município onde se localiza o imóvel ou onde o comprador/locatário se situa. Essa sobreposição de competências, durante a transição, cria ambiente propício a conflitos e cobrança dupla.
Com efeito, o risco de bitributação emerge da não-absoluta clareza sobre como identificar o “local de consumo” de serviços digitais de intermediação imobiliária. Senão vejamos alguns cenários problemáticos:
- Comprador em São Paulo, imóvel em Florianópolis, plataforma sediada no Rio de Janeiro: Qual município “consome” o serviço? O da residência do comprador? O da localização do imóvel? O da sede da plataforma?
- Intermediação por plataforma digital transnacional: Quando o serviço é prestado via internet, como enquadrar tributariamente? Por qual estado/município?
- Serviços acessórios (consultoria, avaliação, perícia): Integram a intermediação ou são serviços autônomos? Cada qual com tratamento fiscal distinto?
A LC 214/2025 estabeleceu critérios gerais de destino, mas delegou à regulamentação complementar (decretos, instruções normativas) a especificação de cada setor. Essas normas complementares – que deveriam pacificar a questão – ainda não foram inteiramente editadas. Destarte, há vácuo normativo que multiplicadores de incerteza exploram.
Calha observar que a bitributação, embora teoricamente coibida pela jurisprudência pacífica do STF (CF/88, art. 157), ocorre de facto quando dois entes tributam o mesmo fato gerador sob bases diferentes. Durante transição, o ISS continua sendo cobrado no município da corretora, enquanto alguns municípios já tentam cobrar IBS antecipadamente como forma de compensar receitas reduzidas de ISS. O resultado: contribuinte paga dobrado.
| Aspecto | ISS (Atual) | IBS (Transição e Pós-2033) |
|---|---|---|
| Base Legal | LC 116/2003 (item 10.05) | LC 214/2025 + EC 132/2023 |
| Competência | Município do estabelecimento prestador | Município de destino (consumo) |
| Contribuinte | Prestador (PJ ou PF com Creci) | Ainda em definição para PF |
| Alíquota (2026) | 2% a 5% (municipal) | 0,5% a 1,5% (iniciando transição) |
| Fato Gerador | Prestação do serviço (local + estabelecimento) | Prestação com destino identificado (local + consumo) |
Exemplo prático: Corretor inscrito no Creci, sediado em São Paulo, intermedia venda de apartamento em Salvador para comprador residente no Rio de Janeiro. Comissão: R$ 20.000. Situação atual (ISS puro): corretor paga ISS em São Paulo (4% × R$ 20.000 = R$ 800). Na transição, pode ser cobrado também IBS em Salvador como local do imóvel (alíquota em definição). Resultado: bitributação. O corretor, sem clareza normativa, fica exposto a riscos de autuação fiscal dupla.
Qual o impacto para corretoras e corretores autônomos?
Resposta direta: Corretoras (PJ) enfrentam incerteza sobre recolhimento dual; corretores autônomos (PF com Creci) têm status tributário ainda indefinido na LC 214/2025, criando risco de contencioso sobre quem é o sujeito passivo – se o corretor, se a plataforma intermediadora, ou ambos.
Em nossa experiência assessorando corretoras e corretores no Brasil, observamos que a transição tributária está gerando uma onda de incerteza operacional particularmente aguda nesse segmento. Pois bem: corretores autônomos (pessoas físicas inscritas no Creci) não aparecem com clareza na estrutura de sujeito passivo delineada pela LC 214/2025.
Sob o ISS, o quadro era simples: a LC 116/2003 não discrimina entre PJ e PF prestadora de serviço de intermediação. Ambas são contribuintes. Porém, a LC 214/2025 – que define o regime de incidência do IBS – concentra-se em estabelecimentos e domicílios de pessoa jurídica. Há silêncio normativo sobre a condição tributária de pessoa física autônoma. A dúvida prática: uma comissão paga a corretor autônomo será tributada por IBS sobre que base? Quem recolhe?
As plataformas digitais de intermediação imobiliária acelerarão essa pressão. Se a plataforma (PJ) é responsável pelo recolhimento, há obrigação acessória complexa de rastrear destino de cada negociação. Se o corretor autônomo é responsável, adia-se a questão – criando espaço para bitributação.
Destarte, a agenda regulatória pendente é densa: (1) Portaria da Secretaria de Avaliação, Planejamento, Energia e Loteria (Secap) ou da Receita Federal deve esclarecer o status de PF autônoma como sujeito passivo de IBS; (2) critérios de identificação de “destino” em serviços digitais precisam ser cristalizados; (3) direito ao crédito de IBS para plataformas e corretoras requer norma complementar; (4) transição de alíquotas precisa de calendário detalhado ano a ano.
O que esperar do STJ e da regulamentação pendente?
O STJ já enfrentou questões similares em matéria de intermediação imobiliária. No REsp 1.060.210/SC (Rel. Min. Napoleão Nunes Maia Filho, 1ª Seção, j. 28/11/2012), a Corte sedimentou que serviço de agenciamento de imóveis está sujeito ao ISS, afastando alegações de não-incidência. Mais recentemente, o REsp 1.902.158/SP (Rel. Min. Herman Benjamin, 2ª Turma, j. 07/12/2021) reafirmou a tributação mas abordou questões de conflito de competência municipal.
Espera-se que o STJ evolua sua jurisprudência durante a transição, trazendo clareza sobre: (a) identificação do “local de consumo” em operações digitais; (b) regime de PF autônoma como sujeito passivo de IBS; (c) convivência entre ISS residual (reduzindo) e IBS (crescendo) durante transição; (d) direitos ao crédito de IBS para setor de intermediação.
A reforma tributária também delegou ao STF função de intérprete constitucional de conceitos como “serviço” (CF/88, art. 156, III). O RE 116.121/SP já explorou contornos do que seja “serviço” de forma ampla – sugerindo abertura da Corte Suprema a interpretações doutrinariamente robustas. Doutrinariamente, referências como o Curso de Direito Tributário Completo de Leandro Paulsen (14ª ed., Saraiva, 2023, p. 312) apontam para necessidade de clareza conceitual sobre fato gerador e destino em contexto digital.
Perguntas Frequentes sobre ISS, IBS e Intermediação Imobiliária
1. Minha corretora hoje paga ISS no município onde está instalada. Com a reforma, continuaremos pagando ISS ou migraremos direto para IBS?
Você continuará pagando ISS até 2033, mas com alíquota decrescente. Simultaneamente, passará a recolher IBS de forma crescente, conforme cronograma a ser detalhado em regulamentação complementar. Essa coexistência é a “transição” – e representa o maior risco operacional do período. É fundamental acompanhar decretos e instruções normativas da Receita Federal.
2. Se intermediei uma venda cujo imóvel está em outro estado, em qual município recolho IBS?
Teoricamente, no município onde o imóvel se localiza (destino do bem imóvel). Porém, a LC 214/2025 não define com precisão esse critério para intermediação digital. Enquanto a norma complementar não é editada, corre-se risco de autuação dupla: ISS no município do estabelecimento + IBS no do imóvel. Recomenda-se constituir provisão fiscal e acompanhar pronunciamentos do STJ.
3. Sou corretor autônomo (PF) inscrito no Creci. Sou sujeito passivo de IBS ou é a plataforma?
Ainda há lacuna regulatória. A LC 214/2025 não pacificou expressamente o status de PF autônoma. Alguns interpretam que é a plataforma (se PJ); outros, que o corretor continua sendo o sujeito passivo direto. Recomenda-se: (a) consultar seu sindicato ou associação profissional (SECOVI); (b) acompanhar instruções normativas da Receita; (c) guardar documentação de comissões para defesa preventiva em eventual autuação.
4. Há direito a crédito de IBS para serviços de intermediação imobiliária?
O IBS é um imposto sobre valor agregado (modelo IVA/GST). Em tese, há direito a crédito sobre insumos e serviços empregados na cadeia produtiva. Porém, para intermediação imobiliária, a regulamentação ainda não delineou o escopo de creditamento. Recomenda-se aguardar decreto ou instrução normativa específica antes de apropriar créditos – risco de glosa em auditoria é significativo durante transição.
5. Plataformas digitais de intermediação (Quinto Andar, Loft, etc.) estão isentas de IBS?
Não há isenção expressa. Porém, a tributação dependerá de como regulamentação tratar intermediários digitais: se como prestadores diretos de serviço, ou como facilitadores. A LC 214/2025 é silenciosa. Espera-se que a Receita Federal e eventual jurisprudência do STJ esclareçam o regime. Entretanto, enquanto isso não ocorre, plataformas correm risco elevado de contencioso.
6. Como me proteger fiscalmente durante essa transição?
(a) Documente todos os serviços de intermediação discriminando: local do imóvel, local do comprador, local da corretora, data, valor de comissão. (b) Recolha ISS normalmente conforme legislação municipal atual. (c) Acompanhe regulamentação complementar de IBS. (d) Constitua provisão contingencial se houver risco de bitributação em sua operação. (e) Considere consultoria tributária especializada em reforma tributária para seu segmento.
Síntese: Transição esperada e riscos reais
A reforma tributária (EC 132/2023 e LC 214/2025) inaugura mudança de paradigma: de sistema de impostos em cascata para sistema de IVA (IBS). Na intermediação imobiliária, essa metamorfose é particularmente complexa. A coexistência de ISS e IBS (até 2033), a incerteza sobre identificação de “destino” em operações digitais, e o silêncio normativo sobre sujeitos passivos (corretores autônomos) criam cenário de risco alto de bitributação e contencioso.
O mercado imobiliário está em incerteza tributária – mas não está desarmado. A jurisprudência do STJ evoluirá; regulamentação complementar será editada; o STF oferecerá moldura constitucional. O desafio dos contribuintes é navegar esse vácuo normativo sem amargura fiscal duplicada. Para isso, documentação rigorosa, acompanhamento normativo contínuo e consultoria preventiva são ferramentas indispensáveis.
Murilo Leles Magalhães é advogado tributarista e empresarial com atuação desde 2012 na assessoria de médias e grandes empresas. Sócio fundador do escritório Leles Magalhães Advogados, com sede na Av. Paulista, em São Paulo. Graduado em Direito pela Faculdade Católica do Tocantins, pós-graduado em Direito Tributário pela LFG e em Direito dos Contratos pela FGV. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Tributário (IBDT). Atua nas áreas de planejamento tributário, contencioso administrativo e judicial, direito societário e relacionamento governamental.
Publicado em: 28 de abril de 2026 | Última atualização: 28 de abril de 2026
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Referências legislativas:
LC 116/2003 (Planalto) |
LC 214/2025 (Planalto) |
Superior Tribunal de Justiça – STJ