IPTU Afastado em Imóvel Urbano com Destinação Rural: o que muda

Por Murilo Leles Magalhães, OAB/SP 370.636 – Leles Magalhães Advogados

O que acontece quando um imóvel em zona urbana tem uso exclusivamente rural?

Decisão da Vara da Fazenda Pública de Cabo de Santo Agostinho (PE) anulou lançamentos de IPTU sobre imóvel com atividade agropecuária, reafirmando que a destinação econômica prevalece sobre a localização formal para fins tributários. O caso envolveu cobranças superiores a R$ 5,8 milhões, incluindo tributação sobre 425 unidades autônomas que sequer existiam.

O julgado reacende um debate de relevância crescente para empresas com imóveis em áreas de expansão urbana que mantêm atividade rural, especialmente diante da valorização fundiária e da ampliação de perímetros urbanos por legislação municipal.

Qual o fundamento jurídico para afastar o IPTU em área com uso rural?

O Decreto-Lei 57/1966, em seu artigo 15, determina o afastamento do IPTU quando o imóvel é utilizado para exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal ou agroindustrial, sujeitando-o apenas ao ITR. Trata-se de norma recepcionada pela Constituição de 1988 com status de lei complementar, conforme reconhecido pelo STF no RE 140.773/SP.

A controvérsia persiste porque o artigo 32 do Código Tributário Nacional define o fato gerador do IPTU pela localização do imóvel em zona urbana dotada de melhoramentos. Calha observar, porém, que o Decreto-Lei 57/1966, por ser lei complementar posterior e específica, prevalece sobre o critério puramente geográfico do CTN. Em nossa experiência assessorando clientes do setor agroindustrial, a tensão entre esses dois critérios – localização versus destinação – continua a gerar autuações indevidas por municípios que buscam ampliar suas bases arrecadatórias.

O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento na Súmula 140, segundo a qual compete à Justiça Comum Estadual processar e julgar ações relativas a imóvel sujeito à tributação rural. No julgamento do REsp 1.112.646/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, a Corte firmou que o critério da destinação prevalece sobre a localização para fins de definição do tributo incidente. Dados do IBGE apontam que aproximadamente 12% dos imóveis rurais cadastrados no Brasil estão situados em áreas classificadas como urbanas por legislação municipal.

Como a decisão de Pernambuco tratou a dupla tributação sobre unidades inexistentes?

A sentença enfrentou não apenas a questão do critério de incidência, mas também a ilegalidade da cobrança sobre frações ideais fictícias. O município de Cabo de Santo Agostinho mantinha lançamentos sobre a gleba principal e, simultaneamente, sobre 425 unidades autônomas de um loteamento cuja incorporação fora cancelada em 2015, sem que nenhuma obra houvesse sido realizada.

A juíza Sílvia Maria de Lima Oliveira fundamentou que a Lei 4.591/1964 condiciona a existência jurídica das frações ao registro válido da incorporação. Cancelado esse registro, desaparece o pressuposto legal para a autonomia tributária das unidades. A cobrança sobre ambas as bases – gleba e unidades – configurava bis in idem, vedado pelo ordenamento tributário brasileiro.

Senão vejamos: a exigência fiscal somava R$ 5,8 milhões e decorria de lançamentos que se acumularam por anos, sem que o contribuinte tivesse dado causa à situação de irregularidade. O imóvel mantinha atividade pecuária constante – criação de búfalos –, comprovada por declaração de ITR, notas fiscais e ficha sanitária de rebanho bovino. Segundo dados do CNJ, cerca de 34% das execuções fiscais municipais no Brasil referem-se a cobranças de IPTU, muitas das quais envolvem divergências sobre a natureza do imóvel.

Qual o impacto prático para empresas com imóveis em áreas de expansão urbana?

A decisão possui relevância direta para incorporadoras, empresas do agronegócio e fundos imobiliários que detêm terras em regiões de fronteira entre o urbano e o rural. Conforme levantamento da Confederação da Agricultura e Pecuária do Brasil (CNA), mais de 4.200 propriedades rurais foram objeto de reclassificação para zona urbana nos últimos cinco anos, motivando disputas tributárias em ao menos 18 estados.

Pois bem: para o contribuinte que mantém atividade agropecuária em imóvel situado em zona de expansão urbana, a decisão reforça que a mera inclusão no perímetro urbano por lei municipal não é suficiente para atrair a incidência do IPTU. Resta inequívoco que a documentação probatória assume papel central nessas disputas. A sentença pernambucana considerou satisfatória a prova documental produzida pelas empresas – declaração de ITR, notas fiscais, ficha sanitária –, sem impugnação eficaz pelo município.

Temos observado em processos recentes que municípios adotam estratégias agressivas de ampliação de perímetro urbano como mecanismo de incremento arrecadatório, especialmente em regiões metropolitanas onde a valorização fundiária é acelerada. O contribuinte que não documenta adequadamente a destinação rural assume risco significativo de autuação. Segundo dados da RFB, a arrecadação de ITR em 2025 somou R$ 2,8 bilhões, enquanto o IPTU dos 5.570 municípios brasileiros ultrapassou R$ 72 bilhões – o que evidencia o incentivo financeiro para a reclassificação.

Quais os próximos passos para quem enfrenta cobrança similar?

A sentença de primeiro grau ainda admite recurso, mas seus fundamentos estão alinhados com a jurisprudência consolidada do STJ e do STF. Empresas que se encontrem em situação análoga devem avaliar a propositura de ação declaratória de inexistência de relação jurídica tributária, acompanhada de robusta documentação que comprove a destinação rural. A medida pode incluir pedido de tutela provisória para suspensão dos débitos lançados, evitando a inscrição em dívida ativa e eventuais restrições cadastrais.

Do ponto de vista estratégico, recomenda-se manter atualizada a declaração de ITR junto à Receita Federal e preservar documentação fiscal e sanitária que comprove a atividade agropecuária de forma contínua. A regularidade documental é o principal escudo contra autuações municipais baseadas exclusivamente no critério geográfico.

Perguntas Frequentes sobre IPTU e Imóvel com Destinação Rural

Um imóvel localizado em zona urbana pode pagar ITR em vez de IPTU?

Sim. O Decreto-Lei 57/1966, recepcionado pela Constituição como lei complementar, determina que imóveis com destinação econômica rural – exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal ou agroindustrial – estão sujeitos ao ITR, independentemente da localização em zona urbana. O STJ pacificou esse entendimento no REsp 1.112.646/SP, julgado sob o rito dos recursos repetitivos.

Qual documentação é necessária para comprovar a destinação rural?

A prova deve ser robusta e multifacetada: declaração de ITR junto à RFB, notas fiscais de insumos e produtos agropecuários, contratos de arrendamento ou parceria rural, ficha sanitária de rebanho, inscrição estadual como produtor rural e laudos técnicos de utilização do solo. No caso de Pernambuco, a documentação apresentada incluiu declaração de ITR, notas fiscais e ficha sanitária de rebanho bovino.

O município pode ampliar o perímetro urbano para cobrar IPTU sobre terras rurais?

O município tem competência para definir seu perímetro urbano por lei, mas essa definição, por si só, não altera o regime tributário quando a destinação econômica do imóvel permanece rural. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o critério da destinação prevalece sobre o da localização, conforme a Súmula 140 e o REsp 1.112.646/SP.

É possível pedir a restituição de IPTU pago indevidamente sobre imóvel rural?

Sim. O contribuinte que pagou IPTU sobre imóvel com destinação rural pode pleitear a restituição dos valores pagos nos últimos cinco anos, conforme o artigo 168 do CTN, mediante ação de repetição de indébito. A comprovação da destinação rural ao longo de todo o período é requisito essencial para o pedido.

Como a reforma tributária afeta a tributação de imóveis rurais em zona urbana?

A reforma tributária do consumo (EC 132/2023, LC 214/2025) não altera diretamente a competência sobre IPTU e ITR, que permanecem com municípios e União, respectivamente. Contudo, a revisão do sistema tributário nacional reacende debates sobre a necessidade de harmonização dos critérios de incidência entre tributos patrimoniais, especialmente em áreas de transição urbano-rural.

O caso de Pernambuco oferece lição clara: a definição do tributo incidente sobre imóveis não se resolve pela geografia, mas pela economia. A destinação efetiva do bem – e não o traçado do perímetro urbano – é o fator determinante para o regime tributário aplicável, conforme jurisprudência consolidada dos tribunais superiores.

Murilo Leles Magalhães é advogado tributarista e empresarial com atuação desde 2012 na assessoria de médias e grandes empresas. Sócio fundador do escritório Leles Magalhães Advogados, com sede na Av. Paulista, em São Paulo. Graduado em Direito pela Faculdade Católica do Tocantins, pós-graduado em Direito Tributário pela LFG e em Direito dos Contratos pela FGV. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Tributário (IBDT). Atua nas áreas de planejamento tributário, contencioso administrativo e judicial, direito societário e relacionamento governamental.

Publicado em: 08 de maio de 2026 | Última atualização: 08 de maio de 2026