Por Murilo Leles Magalhães, OAB/SP 370.636 – Leles Magalhães Advogados
ITBI na integralização de imóveis: liminar afasta cobrança antecipada do município
A Justiça de Minas Gerais determinou, em decisão liminar de 20 de maio de 2026, que o município de Betim não pode exigir o recolhimento prévio do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis em integralização de capital social. A juíza Lorena Teixeira Vaz, da Vara Empresarial, suspendeu cobrança de R$ 165,6 mil contra empresa do setor agropastoril que incorporou 36 imóveis ao seu patrimônio.
A decisão recompõe parâmetro relevante para holdings patrimoniais, reorganizações societárias e operações de aumento de capital com bens imóveis. Fixa, em síntese, que a apuração da preponderância da atividade da pessoa jurídica observa critério temporal posterior à integralização e não pode ser presumida unilateralmente pelo fisco municipal a partir do objeto social.
O que a Justiça mineira decidiu sobre ITBI na integralização de capital?
A juíza Lorena Teixeira Vaz reconheceu que a cobrança antecipada do ITBI em integralização de imóveis ao capital social ofende a imunidade prevista no artigo 156, § 2º, I, da Constituição Federal. Determinou a suspensão da exigibilidade do crédito tributário e vedou que o município condicione lavratura de escrituras e registros ao recolhimento prévio do imposto, sob multa diária de R$ 500.
A decisão foi proferida no processo 1006219-83.2026.8.13.0027/MG. A controvérsia surgiu quando o município de Betim, após indeferir pedido administrativo de reconhecimento de não incidência, lavrou crédito tributário no valor de R$ 165,6 mil contra empresa agropastoril que havia transferido 36 imóveis para integralizar capital social. A empresa ajuizou ação declaratória cumulada com anulatória e obteve tutela de urgência.
Calha observar que a hipótese envolve operação típica de holding e de reorganização societária. A controvérsia repete-se em diversos municípios brasileiros e tem ganhado relevo nos últimos anos por força do incremento de operações patrimoniais ligadas ao planejamento sucessório e à estruturação de patrimônio empresarial.
Qual a base constitucional da imunidade do ITBI em integralização de capital?
A imunidade está prevista no artigo 156, § 2º, I, da Constituição Federal: o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. A mesma norma prevê exceção quando a atividade preponderante da pessoa jurídica seja compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de bens imóveis.
A configuração da exceção depende de apuração concreta do desempenho efetivo da empresa, regulada pelos artigos 36 e 37 do Código Tributário Nacional. O artigo 37 estabelece os critérios objetivos: considera-se preponderante a atividade imobiliária quando mais de 50% da receita operacional da pessoa jurídica nos dois anos anteriores e nos dois anos subsequentes à aquisição decorrer de transações imobiliárias.
A toda evidência, o critério normativo é temporal e factual, e não estritamente formal. A decisão de Betim consolida que o objeto social registrado em junta comercial, isoladamente, não autoriza presunção fiscal de preponderância imobiliária. Em nossa experiência assessorando clientes em estruturações de holdings e operações patrimoniais, a apresentação contínua de receitas operacionais é o documento decisivo na controvérsia.
Tabela – Como funciona o teste de preponderância para ITBI
| Aspecto | Fundamento | Consequência prática |
|---|---|---|
| Imunidade geral | Art. 156, § 2º, I, CF | Não incidência na integralização |
| Exceção | Final do art. 156, § 2º, I, CF | Incidência se atividade preponderante for imobiliária |
| Critério temporal | Arts. 36 e 37 do CTN | Dois anos antes e dois anos depois da aquisição |
| Parâmetro quantitativo | Art. 37, § 1º, do CTN | Mais de 50% da receita operacional do período |
O que muda na prática para holdings e operações patrimoniais?
Holdings patrimoniais, sociedades de investimento e empresas em processo de reorganização que utilizem imóveis para integralização ganham reforço jurisprudencial contra exigências fiscais prematuras. A apuração da preponderância passa a depender de prova concreta de receitas operacionais durante o quadriênio normativo, afastando-se a presunção fiscal baseada exclusivamente no objeto social.
O Brasil registrou, em 2025, mais de 280 mil constituições de holdings patrimoniais segundo dados consolidados pelo Sebrae, com forte concentração em estruturas familiares voltadas ao planejamento sucessório. Para esse universo, a decisão de Betim importa, em primeiro lugar, como reforço documental: comprovantes contínuos de receita operacional não imobiliária, livros fiscais e demonstrações financeiras devem ser organizados desde a integralização.
Quanto ao desenho contratual da operação, sugere-se que o instrumento de aumento de capital descreva detalhadamente o destino dos imóveis incorporados, a finalidade econômica da pessoa jurídica e a base de cálculo declarada. Esses elementos servirão como prova objetiva no debate sobre preponderância.
Como obter a imunidade do ITBI sem litígio prolongado?
O caminho mais seguro envolve apresentação tempestiva, no protocolo de não incidência junto à secretaria municipal, de balanço patrimonial, demonstração de resultados e declaração de atividade. Quando a recusa administrativa ocorrer com base apenas no objeto social, a via judicial via ação anulatória ou declaratória, com pedido de tutela de urgência, tende a obter o mesmo resultado da decisão de Betim.
O fundamento jurídico do pedido de tutela combina o artigo 300 do Código de Processo Civil (probabilidade do direito e perigo de dano) com o artigo 151, V, do Código Tributário Nacional (suspensão da exigibilidade do crédito por tutela antecipada). A demonstração do periculum in mora costuma se apoiar na inviabilidade de oferecimento dos imóveis como garantia de financiamento enquanto pender a obstrução do registro.
Como o STF tem decidido sobre o tema?
O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE 796.376 (Tema 796 da repercussão geral), fixou que a imunidade do artigo 156, § 2º, I, da Constituição não alcança o valor dos bens que exceder o capital social a ser integralizado. A decisão, contudo, não autorizou cobrança antecipada baseada exclusivamente no objeto social, mantendo íntegra a tese de que a preponderância da atividade deve ser apurada nos termos do Código Tributário Nacional.
O entendimento de Betim alinha-se a essa diretriz constitucional: o teste de preponderância exige análise factual e temporal, e o município não dispõe de prerrogativa para presumir, antes do início da apuração, que a empresa exercerá atividade imobiliária preponderante. A jurisprudência dos tribunais estaduais tem caminhado nessa direção, com decisões similares em São Paulo, Rio Grande do Sul e Paraná nos últimos doze meses.
Perguntas Frequentes sobre ITBI em integralização de capital
Qual a base legal da imunidade do ITBI em integralização de capital social?
O artigo 156, § 2º, I, da Constituição Federal estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. A regulamentação infraconstitucional consta dos artigos 36 e 37 do Código Tributário Nacional, que disciplinam o teste de preponderância da atividade da pessoa jurídica.
Quando o município pode legitimamente cobrar o ITBI na integralização?
Apenas após apuração concreta de que a atividade preponderante da pessoa jurídica, no quadriênio formado pelos dois anos anteriores e dois anos subsequentes à integralização, decorreu de transações imobiliárias em proporção superior a 50% da receita operacional, na forma do artigo 37 do Código Tributário Nacional.
O objeto social registrado na Junta Comercial determina a incidência do ITBI?
Não. A decisão da Vara Empresarial de Betim e a jurisprudência majoritária dos tribunais estaduais convergem: o objeto social, isoladamente, não autoriza presunção fiscal de preponderância imobiliária. A apuração exige análise factual da receita operacional durante o período legal, com base em documentação contábil e fiscal.
Quanto custa litigar e em quanto tempo se obtém a tutela?
Os custos envolvem custas judiciais proporcionais ao valor da causa e honorários advocatícios. A tutela de urgência costuma ser apreciada em prazo variável entre dez e sessenta dias, conforme a vara. A decisão de Betim consolida fórmula de pedido eficaz, bem como combinação probatória mínima necessária para a demonstração de probabilidade do direito.
Como o Tema 796 do STF afeta a operação?
O Tema 796 fixou que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o capital social integralizado. A diferença, quando existir, sujeita-se à incidência regular. A operação deve, portanto, calibrar a avaliação dos imóveis para coincidir com o capital social subscrito, ou aceitar o ônus tributário sobre o excedente como custo pré-mapeado.
Vale a pena obter parecer prévio antes da integralização?
A construção documental anterior à integralização reduz substancialmente o contencioso. Parecer técnico que mapeie o histórico de receitas operacionais, projete o cenário futuro, calibre a avaliação imobiliária e estruture o instrumento societário tende a obter reconhecimento administrativo da não incidência sem necessidade de judicialização.
Conclusão
A decisão da Vara Empresarial de Betim confirma a vedação ao atalho fiscal: o município não pode antecipar cobrança do ITBI em integralização de capital com fundamento apenas no objeto social da pessoa jurídica. Operações de holding, reorganização societária e planejamento sucessório seguem amparadas pela imunidade do artigo 156, § 2º, I, da Constituição, condicionada à apuração temporal e factual da atividade preponderante.
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Por Murilo Leles Magalhães – OAB/SP 370.636. Advogado tributarista e empresarial com atuação desde 2012 na assessoria de médias e grandes empresas. Sócio fundador do escritório Leles Magalhães Advogados, com sede na Av. Paulista, em São Paulo. Graduado em Direito pela Faculdade Católica do Tocantins, pós-graduado em Direito Tributário pela LFG e em Direito dos Contratos pela FGV. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Tributário (IBDT). Atua nas áreas de planejamento tributário, contencioso administrativo e judicial, direito societário e relacionamento governamental.