Por Murilo Leles Magalhães, OAB/SP 370.636 – Leles Magalhães Advogados
A Reforma Tributária instituiu a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis – NF-e ABI (Modelo 77), primeiro documento fiscal eletrônico exclusivo para transações imobiliárias no Brasil. O Manual de Orientação do Contribuinte (MOC), já na versão 2.00 de 16 de março de 2026, define leiaute, validações e especificações técnicas, com ambiente de testes aberto desde 6 de abril e produção prevista para 4 de maio de 2026.
A mudança atinge incorporadoras, construtoras, fundos imobiliários, loteadoras e administradoras de imóveis, que pela primeira vez precisarão estruturar fluxo de emissão eletrônica para o núcleo de suas operações. O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1/2025 suspende penalidades até o quarto mês após a publicação dos regulamentos do IBS e da CBS, mas o prazo de adaptação será curto quando a obrigatoriedade entrar em vigor.
O que é a NF-e ABI e por que ela foi criada?
A NF-e ABI (Modelo 77) é o documento fiscal eletrônico destinado exclusivamente ao registro de alienações de bens imóveis, conforme instituído pelo Encontro Nacional de Coordenadores e Administradores Tributários Estaduais (Encat) e pela Receita Federal do Brasil. Até então, operações de compra, venda, locação e cessão de imóveis não exigiam emissão de nota fiscal eletrônica – uma lacuna que a Reforma Tributária se propõe a corrigir.
A criação desse modelo decorre da necessidade de integrar o setor imobiliário ao novo sistema tributário dual (IBS e CBS), conforme previsto na Lei Complementar nº 214/2025 e na Emenda Constitucional nº 132/2023. De acordo com dados do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), o mercado imobiliário brasileiro movimentou cerca de R$ 270 bilhões em transações no ano de 2025, o que evidencia a relevância fiscal dessa iniciativa.
Em nossa experiência assessorando clientes do setor imobiliário, observamos que a ausência de documentação fiscal padronizada nessas operações sempre representou um desafio para o controle tributário e para a própria segurança jurídica dos contribuintes.
Quais operações são abrangidas pela NF-e ABI?
A NF-e ABI não se restringe à compra e venda de imóveis. A Reforma redesenha a formalização fiscal de praticamente todo o ciclo imobiliário, criando obrigações distintas conforme a natureza da operação.
Para alienações – compra e venda, permuta e dação em pagamento – aplica-se a NF-e ABI (Modelo 77), com emissão obrigatória pelo alienante. Já locação, cessão onerosa e arrendamento passam a ser registrados por NFS-e na plataforma nacional do Comitê Gestor do IBS, com códigos específicos de serviço. Notas emitidas por sistemas municipais isolados para essas operações serão rejeitadas.
Servidão, permissão de uso e direito de passagem também ingressam no regime de documentação fiscal eletrônica. A tabela a seguir sintetiza as principais mudanças:
| Operação | Documento Fiscal | Plataforma | Obrigatoriedade |
|---|---|---|---|
| Compra e venda de imóveis | NF-e ABI (Modelo 77) | SEFAZ/RFB | A partir da publicação dos regulamentos IBS/CBS |
| Locação e cessão onerosa | NFS-e (códigos específicos) | Plataforma Nacional CG-IBS | Idem |
| Arrendamento | NFS-e (códigos específicos) | Plataforma Nacional CG-IBS | Idem |
| Servidão e direito de passagem | NFS-e ou NF-e ABI | Conforme regulamentação | A definir |
Qual o cronograma de implantação da NF-e ABI?
O cronograma de implantação prevê três marcos principais. O ambiente de homologação (testes) está disponível desde 6 de abril de 2026, permitindo que empresas iniciem a validação de seus sistemas. O ambiente de produção abre em 4 de maio de 2026, viabilizando emissões efetivas. A obrigatoriedade de preenchimento dos campos de IBS e CBS depende da publicação dos regulamentos desses tributos.
O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1/2025 estabelece período de tolerância: penalidades ficam suspensas até o quarto mês após a publicação dos regulamentos. Calha observar, contudo, que esse prazo de quatro meses será insuficiente para empresas que não iniciarem a adequação desde já. A Receita Federal estima que aproximadamente 45 mil contribuintes serão diretamente impactados pela obrigação, entre pessoas jurídicas do setor imobiliário e fundos de investimento.
Na prática, os contribuintes enfrentam um cenário de mercado potencialmente congestionado quando a obrigatoriedade entrar em vigor. A demanda simultânea por fornecedores de tecnologia, consultoria especializada e recursos internos tende a elevar custos e prazos de implementação para quem aguardar a data oficial.
Como as empresas devem se preparar para a NF-e ABI?
A preparação exige ações em três frentes: tecnológica, operacional e tributária. No plano tecnológico, é necessário avaliar a compatibilidade dos sistemas ERP e de gestão imobiliária com o leiaute definido no MOC versão 2.00. O manual especifica campos obrigatórios para dados do imóvel, matrícula, inscrição municipal e campos reservados para IBS e CBS.
Do ponto de vista operacional, incorporadoras e construtoras precisam mapear seus fluxos de alienação e identificar quais operações demandam emissão da NF-e ABI e quais se enquadram na NFS-e da plataforma nacional. Em nossa experiência assessorando clientes nessa transição, o mapeamento prévio reduz substancialmente o risco de rejeições e penalidades.
No âmbito tributário, resta inequívoco que a adequação ao novo modelo deve considerar o impacto do IBS e da CBS sobre as margens das operações imobiliárias, especialmente no regime de transição previsto pela LC 214/2025, que se estende até 2033. Segundo projeções do Ministério da Fazenda, a alíquota de referência combinada (IBS + CBS) para 2026 será de aproximadamente 1% durante o período de teste, podendo atingir a alíquota plena a partir de 2027.
Quais os próximos passos para o setor imobiliário?
A publicação dos regulamentos do IBS e da CBS constitui o marco que deflagrará a obrigatoriedade efetiva da NF-e ABI. Até esse momento, empresas prudentes devem aproveitar o ambiente de testes para validar processos e corrigir eventuais inconsistências.
Cumpre registrar que a estrutura fiscal eletrônica do setor imobiliário está sendo construída agora, e a janela de preparação não permanecerá aberta indefinidamente. Assessoria especializada em direito tributário e na regulamentação da Reforma é essencial para que a transição ocorra sem sobressaltos.
Perguntas Frequentes sobre a NF-e ABI e Operações Imobiliárias
A NF-e ABI já é obrigatória em 2026?
A obrigatoriedade de preenchimento dos campos de IBS e CBS depende da publicação dos regulamentos desses tributos. O ambiente de produção abre em 4 de maio de 2026, mas penalidades ficam suspensas até o quarto mês após a regulamentação, conforme Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1/2025.
Quem deve emitir a NF-e ABI (Modelo 77)?
Toda pessoa jurídica ou física equiparada que realize alienação de bens imóveis – compra, venda, permuta, dação em pagamento – deverá emitir a NF-e ABI. Incorporadoras, construtoras, loteadoras, fundos imobiliários e administradoras de imóveis são os principais obrigados.
A locação de imóveis exige NF-e ABI?
Não. Locação, cessão onerosa e arrendamento serão registrados por NFS-e na plataforma nacional do Comitê Gestor do IBS, com códigos específicos. A NF-e ABI é exclusiva para operações de alienação.
O que acontece com notas fiscais emitidas por sistemas municipais?
Notas emitidas por sistemas municipais isolados para operações imobiliárias abrangidas pela NFS-e nacional serão rejeitadas. Os contribuintes deverão migrar para a plataforma nacional do CG-IBS.
Qual a alíquota de IBS e CBS sobre operações imobiliárias em 2026?
Durante o período de teste em 2026, a alíquota de referência da CBS é de 0,9% e do IBS de 0,1%, conforme a LC 214/2025. A alíquota plena somente será aplicada a partir da substituição integral dos tributos atuais.
Fundos imobiliários (FIIs) precisam emitir NF-e ABI?
Sim. Fundos de investimento imobiliário que realizem alienações de imóveis integrantes de seu patrimônio estarão sujeitos à emissão da NF-e ABI, conforme o MOC versão 2.00.
Murilo Leles Magalhães é advogado tributarista e empresarial com atuação desde 2012 na assessoria de médias e grandes empresas. Sócio fundador do escritório Leles Magalhães Advogados, com sede na Av. Paulista, em São Paulo. Graduado em Direito pela Faculdade Católica do Tocantins, pós-graduado em Direito Tributário pela LFG e em Direito dos Contratos pela FGV. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Tributário (IBDT). Atua nas áreas de planejamento tributário, contencioso administrativo e judicial, direito societário e relacionamento governamental.
Publicado em: 16 de abril de 2026 | Última atualização: 16 de abril de 2026