Arrendamento na falência: STJ prioriza a maximização de ativos
Por Murilo Leles Magalhães, OAB/SP 370.636 – Leles Magalhães Advogados
O STJ revogou a liminar que mantinha a Transportadora Suzano na exploração das linhas da massa falida do Grupo Itapemirim e prestigiou a decisão do TJSP que escolhera um novo arrendamento. Prevaleceu um princípio caro à falência moderna: a maximização do valor dos ativos em favor dos credores, ainda que à custa do arrendatário antigo.
O julgamento da Primeira Turma, no âmbito da TutCautAnt 1103, é menos sobre uma transportadora específica e mais sobre como o Judiciário trata os ativos de uma empresa quebrada. Para administradores judiciais, credores e investidores que disputam ativos de massas falidas, a mensagem é direta: contrato vencido não gera direito de permanência quando há proposta melhor sobre a mesa.
O que o STJ decidiu sobre o arrendamento das linhas da Itapemirim?
A Primeira Turma revogou a liminar que havia suspendido decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo sobre o arrendamento das linhas interestaduais operadas pela massa falida do Grupo Itapemirim. Com isso, restabeleceu-se o entendimento do TJSP de que cabia à massa buscar um novo arrendamento, mais vantajoso, em vez de prorrogar o vínculo com a arrendatária anterior.
Prevaleceu o voto-vista do ministro Gurgel de Faria. Em análise preliminar, própria das tutelas de urgência, o magistrado não enxergou probabilidade de êxito no recurso especial da Transportadora Turística Suzano Ltda. Por isso, reformou a decisão monocrática que antes atribuíra efeito suspensivo ao recurso e devolvera as linhas à arrendatária.
Por que o recurso da arrendatária não convenceu o tribunal?
O ministro apontou obstáculos processuais relevantes no recurso da Suzano. Faltou pré-questionamento de diversos dispositivos legais apontados como violados, requisito sem o qual o recurso especial sequer ultrapassa o juízo de admissibilidade, e parte das alegações padecia de deficiência de fundamentação. A soma desses defeitos esvaziou a probabilidade de provimento que justificaria a tutela de urgência.
No mérito subjacente, o TJSP havia assentado que o contrato de arrendamento firmado pela Suzano se extinguira por si, pelo decurso do prazo contratual – não se tratava, portanto, de rescisão antecipada nem de quebra de avença em curso. Distinção que faz toda a diferença: quem invoca a continuidade de um contrato já expirado não tem, a rigor, direito a preservar. A corte paulista concluiu que a realização de novo arrendamento atenderia melhor à massa falida, por favorecer a maximização dos ativos e os interesses dos credores.
Os números explicam a escolha. Segundo o STJ, as propostas concorrentes poderiam elevar a receita mensal da massa de cerca de R$ 200 mil para valores próximos de R$ 3 milhões – um salto de cerca de quinze vezes. Diante de tamanha diferença, manter o arrendamento antigo equivaleria a desperdiçar receita que pertence ao conjunto dos credores.
Em nossa atuação em disputas envolvendo realização de ativos de empresas insolventes, temos observado que o argumento da continuidade contratual amiúde colide com o dever que toca ao administrador judicial de extrair o melhor valor possível dos bens da massa. Quando o contrato já se exauriu, esse dever prepondera.
Qual a base legal que orienta a maximização de ativos na falência?
O norte está na Lei 11.101/2005, que rege a recuperação judicial e a falência. Após a reforma promovida pela Lei 14.112/2020, o artigo 75 do diploma erigiu de modo expresso a preservação e a otimização produtiva dos bens, ativos e recursos da empresa, com a maximização de seu valor, a objetivo orientador do processo falimentar. A falência deixou de ser mera liquidação punitiva para tornar-se instrumento de realocação eficiente de ativos.
É esse princípio que sustenta o desfecho. Ao confrontar um arrendamento vencido, de receita modesta, com propostas muito superiores, o juízo falimentar deve curvar-se ao interesse coletivo dos credores, não ao interesse particular do antigo arrendatário. O STJ reconheceu que o TJSP aplicou adequadamente os princípios da legislação falimentar ao trilhar esse caminho.
O que muda para credores, investidores e administradores judiciais?
Para quem orbita o universo das massas falidas, a decisão consolida balizas operacionais úteis. A primeira: contratos de arrendamento ou exploração de ativos da massa que cheguem ao termo final não asseguram renovação automática ao ocupante – a massa pode e deve testar o mercado. A segunda: a maximização de receita é critério legítimo e prevalente para a escolha do arrendatário, mesmo que isso signifique substituir quem já estava na operação.
Há ainda um recado processual. Tutelas de urgência em recurso especial dependem de probabilidade real de êxito, que não sobrevive a falhas de pré-questionamento e de fundamentação. Investidores que pretendam arrematar ou arrendar ativos de empresas quebradas devem estruturar suas teses recursais com rigor técnico desde a origem, sob pena de verem revogadas, em segundos, liminares conquistadas a duras penas.
| Ponto em disputa | Tese da arrendatária | Entendimento prevalecente |
|---|---|---|
| Situação do contrato | Vínculo a preservar | Extinto pelo decurso do prazo |
| Critério de escolha | Continuidade da operação | Maximização do valor dos ativos |
| Receita mensal estimada | Cerca de R$ 200 mil | Próxima de R$ 3 milhões |
| Tutela de urgência no REsp | Efeito suspensivo concedido | Revogada por ausência de êxito provável |
Quais os próximos passos do caso?
Revogada a liminar, a decisão do TJSP volta a produzir efeitos, e a massa falida segue habilitada a contratar o novo arrendamento. O recurso especial da Suzano ainda comporta julgamento de fundo, mas parte em desvantagem, dados os entraves de admissibilidade já sinalizados. Para credores, o desfecho recompõe a perspectiva de receita ampliada. A lição que fica é de método: em falência, decisões sobre ativos devem ser instruídas com avaliações de mercado e propostas concorrentes, porque é o valor recuperado, e não a inércia contratual, que o juízo tende a prestigiar.
Perguntas Frequentes sobre arrendamento de ativos na falência
A massa falida pode trocar o arrendatário de seus ativos?
Sim, sobretudo quando o contrato anterior já se extinguiu pelo prazo. No caso Itapemirim, o STJ prestigiou a decisão do TJSP que autorizou novo arrendamento por ser mais vantajoso à massa. O critério decisivo é a maximização do valor dos ativos em favor dos credores, prevista na Lei 11.101/2005.
Contrato de arrendamento vencido dá direito de permanência?
Não. O TJSP entendeu que o contrato da Suzano se extinguiu naturalmente com o término do prazo, afastando a tese de rescisão antecipada. Vínculo exaurido não assegura renovação automática, e a massa pode buscar proposta melhor no mercado.
O que é a maximização de ativos na falência?
É o princípio, reforçado pela reforma da Lei 14.112/2020 no artigo 75 da Lei 11.101/2005, de extrair o maior valor possível dos bens da empresa falida para satisfazer os credores. A falência moderna prioriza a realocação eficiente de ativos, e não a simples liquidação.
Por que o STJ revogou a liminar a favor da Suzano?
Porque, em análise preliminar, o ministro Gurgel de Faria não viu probabilidade de êxito no recurso especial. Faltava pré-questionamento de dispositivos apontados como violados e havia deficiência de fundamentação, requisitos que inviabilizam a tutela de urgência no recurso especial.
O que é pré-questionamento e por que importa aqui?
É a exigência de que a matéria do recurso especial tenha sido de fato debatida e decidida pelo tribunal de origem. Sem ele, o recurso não passa no juízo de admissibilidade. No caso, sua ausência foi um dos motivos que afastaram a probabilidade de êxito da arrendatária.
A decisão encerra o caso Itapemirim?
Não. A revogação da liminar restabelece a decisão do TJSP e libera o novo arrendamento, mas o recurso especial da Suzano ainda pode ser julgado no mérito. Os obstáculos de admissibilidade já apontados, porém, reduzem suas chances de reverter o quadro.
O caso Itapemirim resume o espírito da falência contemporânea: o que importa não é proteger o arrendatário instalado, mas extrair dos ativos da massa o maior valor possível para o conjunto dos credores. Ao revogar a liminar e prestigiar a escolha do TJSP por um arrendamento quinze vezes mais rentável, o STJ reafirma que contrato vencido não cria direito de permanência – e que, na quebra, a régua é a maximização de ativos.