Condomínio edilício no IBS e na CBS: quando há incidência

Por Murilo Leles Magalhães, OAB/SP 370.636 – Leles Magalhães Advogados

O condomínio edilício não é, como regra, contribuinte do IBS e da CBS, conforme o artigo 26 da Lei Complementar 214/2025. A sujeição só nasce quando as cobranças feitas aos condôminos representam menos de 80% da receita total, ou quando o próprio condomínio opta pelo regime regular.

O Regulamento do IBS, aprovado pela Resolução CGIBS nº 6/2026, reproduziu essa solução e detalhou seus efeitos cadastrais e documentais. O que parecia dispensa simples revelou-se regime de três cenários, com um teste de receita cujo período de aferição a norma não definiu.

O que a LC 214/2025 estabelece para os condomínios?

A Lei Complementar 214/2025 incluiu as entidades sem personalidade jurídica no conceito de fornecedor, mas excepcionou o condomínio edilício da condição de contribuinte no artigo 26. A lógica da exclusão está na natureza econômica da vida condominial, não em um favor legal.

Cotas ordinárias e extraordinárias não constituem receita obtida no mercado. São instrumento de rateio dos custos de conservação, segurança, limpeza, manutenção, administração e melhoria das áreas comuns. Tributar esse rateio equivaleria a tratar como fornecimento aquilo que é, no fundo, uma partilha de despesa entre coproprietários.

Ocorre que a estrutura condominial também abriga atividade econômica de verdade. Cessão onerosa de fachadas e telhados para antenas, exploração comercial de estacionamentos, locação de salões a terceiros, publicidade remunerada e máquinas de venda geram receita de mercado. Daí a arquitetura de três cenários, que separa o rateio da exploração econômica.

Quando o condomínio passa a ser contribuinte do IBS e da CBS?

O gatilho da incidência obrigatória ocorre quando as cobranças feitas aos condôminos representam menos de 80% da receita total. Em composição simplificada, basta que as demais receitas superem 20% do total. A partir daí, o condomínio sofre incidência sobre as operações realizadas no desenvolvimento de atividade econômica, nos termos do artigo 21 da LC 214/2025.

Atenção ao desenho do limite. A lei usa a expressão menos de 80% para acionar a sujeição, de modo que o percentual exato de 80% ainda preserva o condomínio fora dela. A diferença entre 79,9% e 80% deixa de ser preciosismo contábil e define enquadramento.

Nem toda receita externa é tributável, e essa distinção costuma escapar em uma primeira leitura. A incidência alcança apenas o que configura fornecimento de bens ou serviços em atividade econômica. Mera entrada financeira não basta. A sujeição, ainda assim, é parcial: as cotas não passam, por si sós, a ser tributadas.

Cenário	Condição	O que é tributado	Direito a crédito
Fora da condição de contribuinte	Cobranças dos condôminos: 80% ou mais da receita total	Nada, salvo importações	Não há
Incidência obrigatória parcial	Cobranças dos condôminos abaixo de 80%	Operações em atividade econômica (art. 21)	Proporcional
Opção pelo regime regular	Formalização voluntária, mínimo de 12 meses	Todas as taxas e valores cobrados	Integral

Como se calcula o crédito na sujeição parcial?

O crédito é apropriado na proporção entre a receita das operações tributadas e a receita total. Esse percentual não se confunde com o índice usado para verificar o limite de 80%: no gatilho, comparam-se as cobranças dos condôminos com a receita total; no crédito, consideram-se apenas as receitas de operações tributadas.

Vale a pena optar pelo regime regular?

A opção converte o condomínio em contribuinte pleno e faz incidir IBS e CBS sobre todas as taxas e importâncias cobradas de condôminos e de terceiros. Não há meio-termo: não é possível tributar apenas receitas comerciais e manter as cotas ordinárias fora do regime. Em contrapartida, abre-se o direito integral ao crédito.

Os créditos alcançam energia elétrica, limpeza, vigilância, manutenção, administração, serviços contábeis e jurídicos, obras, reparos, materiais e equipamentos, desde que atendidos os requisitos de documentação fiscal idônea, extinção do débito do fornecedor e vinculação à atividade. Em prédios com obras recorrentes e volume relevante de aquisições tributadas, a conta pode fechar a favor.

O fator decisivo, contudo, é o perfil dos condôminos. Em edifício residencial, a tributação tende a ser suportada por consumidores finais sem direito a crédito, e o custo se instala na taxa mensal. Em edifício comercial, os condôminos sujeitos ao regime regular podem, em princípio, recuperar o IBS e a CBS destacados, o que favorece a neutralidade e torna a opção defensável.

A decisão tem trava temporal relevante. A opção exige permanência mínima de 12 meses e só pode ser renunciada com efeitos no primeiro dia do ano-calendário seguinte. A saída pode ainda ser impedida se o condomínio tiver recebido ressarcimento de créditos no ano corrente ou no anterior, de modo que a permanência real costuma superar o prazo nominal. Em nossa experiência assessorando administradoras e incorporadoras, decisões dessa natureza são tomadas com base em um único exercício, quando exigem projeção de ao menos três.

Quais obrigações alcançam o condomínio fora do regime regular?

Mesmo sem ser contribuinte, o condomínio não fica alheio ao novo sistema. Ele pode figurar como contribuinte em importações de bens e serviços, inclusive na contratação direta de softwares, licenças, armazenamento em nuvem ou consultorias do exterior – hipótese comum em prédios com controle de acesso e monitoramento remoto.

O regulamento exige inscrição no CNPJ perante a Receita Federal como cadastro com identificação única e sujeição ao Domicílio Tributário Eletrônico, além de emissão de documento fiscal em certas hipóteses. A segregação contábil torna-se indispensável: separar receitas de condôminos e de terceiros, operações tributadas, ingressos que não correspondam a fornecimentos, aquisições vinculadas, importações e créditos apropriáveis. Sem essa disciplina, o risco se bifurca entre tributação indevida das cotas e omissão de operações econômicas.

Quais os próximos passos?

O regulamento ainda precisa definir o período de aferição do limite de 80%, se mensal, trimestral, anual ou por período móvel. Até lá, a recomendação é manter controles mensais e acumulados, com segregação entre cotas ordinárias, extraordinárias, fundos, multas, juros, receitas financeiras e receitas da exploração econômica das áreas comuns.

Permanece aberta a questão mais delicada: a natureza jurídica das taxas do condomínio optante. Se as contribuições forem tratadas como serviço de administração de bem imóvel, incide o regime específico dos artigos 251 a 270, com redução de 50% das alíquotas. A objeção é consistente, porque o condomínio não recebe honorários para administrar imóvel alheio, e sim rateia despesas do próprio edifício. Convém acompanhar essa definição antes de formalizar qualquer opção.

Perguntas frequentes sobre condomínio edilício no IBS e na CBS

Taxa de condomínio passa a ter IBS e CBS?

Não como regra. O artigo 26 da LC 214/2025 afasta o condomínio edilício da condição de contribuinte, e as cotas ordinárias e extraordinárias seguem fora da incidência. A tributação das taxas só ocorre se o condomínio optar pelo regime regular, hipótese em que a opção é integral e alcança todas as importâncias cobradas de condôminos e de terceiros.

Como o condomínio deve calcular o limite de 80% da receita?

Comparam-se as taxas e demais valores cobrados dos condôminos com a receita total. Se o resultado for igual ou superior a 80%, não há sujeição parcial. Nem a LC 214/2025 nem o Regulamento do IBS definiram o período de aferição, razão pela qual se recomenda manter controles mensais e acumulados até que sobrevenha disciplina complementar.

Aluguel de espaço para antena de telefonia gera IBS e CBS?

A cessão onerosa de fachadas ou telhados para antenas é exemplo típico de aproveitamento econômico das áreas comuns. Se receitas dessa natureza fizerem as cobranças dos condôminos caírem abaixo de 80% do total, o condomínio passa a sofrer incidência sobre essas operações, mantidas as cotas fora da tributação.

Quem tem direito ao crédito nas despesas condominiais de imóvel locado?

A LC 214/2025 atribui o crédito ao contribuinte que figure como adquirente, e não a quem paga ou usufrui do serviço. Na unidade locada, o adquirente pode ser o proprietário, o locatário ou cada um quanto a parcelas distintas. O mesmo crédito não pode ser apropriado por ambos, o que exige atenção na emissão dos documentos.

Energia de geração distribuída reduz a base de cálculo do condomínio?

A exclusão da energia compensada se aplica às modalidades abrangidas pelo benefício, como o autoconsumo local, mas não à geração compartilhada realizada por condomínio edilício nem a empreendimentos com múltiplas unidades consumidoras. Nesses casos, os créditos de energia seguem reduzindo o consumo faturável conforme a regulação do setor elétrico, sem reduzir a base do IBS e da CBS.

Despesas condominiais entram na base do IBS e da CBS do locador?

Não, quando suportadas pelo locatário e comprovadamente pagas. A regra evita que um mero repasse seja tributado como receita de aluguel. Ela não resolve, contudo, a natureza da operação realizada pelo condomínio nem a identificação do adquirente para fins de crédito, pontos que dependem da estrutura contratual de cada empreendimento.

A arquitetura da reforma tenta equilibrar três objetivos: preservar o condomínio que apenas rateia despesas, tributar a atividade econômica desenvolvida sob essa estrutura e permitir o ingresso voluntário na não cumulatividade. O desenho é compreensível. Sua operacionalização ainda depende de definições que o regulamento não trouxe – e é nessa lacuna que administradoras e síndicos precisam trabalhar com controles, não com improviso.