IBS e CBS nas operações imobiliárias: o que muda na reforma
Por Murilo Leles Magalhães, OAB/SP 370.636 – Leles Magalhães Advogados
As operações com bens imóveis passam a sofrer incidência de IBS e CBS na reforma tributária, algo que não ocorria sob o ISS e o ICMS. Compra, venda e locação entram no campo dos novos tributos, com alíquota reduzida em 50% na compra e venda e mecanismos de redutor que limitam a base de cálculo. A mudança altera a matemática de incorporadoras, fundos e famílias com patrimônio imobiliário.
A Emenda Constitucional 132/2023 e a Lei Complementar 214/2025 reorganizaram a tributação do consumo e alcançaram um setor historicamente à margem dela. Para o diretor financeiro de uma incorporadora ou o gestor de uma holding patrimonial, a pergunta deixou de ser se o imóvel será tributado e passou a ser quanto, quando e sobre qual base.
O que muda na tributação de imóveis com a reforma tributária?
Passa a haver incidência de IBS e CBS sobre operações imobiliárias em geral, incluindo compra, venda e locação, o que não existia no regime anterior. Antes, essas operações não se submetiam a ISS ou ICMS, e a carga resumia-se ao imposto de transmissão onerosa de bens imóveis (ITBI) e ao Imposto de Renda sobre o ganho de capital. Agora, os novos tributos alcançam a receita da operação.
O IBS é o Imposto sobre Bens e Serviços, de caráter dual, estadual e municipal, que substitui o ICMS e o ISS. A CBS é a Contribuição sobre Bens e Serviços, federal, que unifica PIS, Cofins e IPI. O cronograma da Lei Complementar 214/2025 prevê o início da CBS em 2027 e a consolidação do novo sistema até 2033. As vendas realizadas até 31 de dezembro de 2026 permanecem sob o regime anterior; de 2027 em diante, a incidência de IBS e CBS obedece ao regime de transição.
A incidência abrange a alienação, os atos constitutivos onerosos de direitos reais (exceto os de garantia), a locação, a cessão onerosa, o arrendamento e os serviços de administração, de intermediação e de construção civil. Os novos tributos não substituem os que gravam a transferência de propriedade: o ITBI e o Imposto de Renda sobre ganho de capital continuam devidos. Some-se a isso um elemento de destino: o IBS e a CBS são devidos no local onde o imóvel está situado.
Quem é considerado contribuinte do IBS e da CBS nas operações imobiliárias?
São contribuintes as empresas cujo objeto social envolva atividade imobiliária e, como inovação, a pessoa física que realize negócios imobiliários de forma habitual. A lei criou um critério objetivo: considera-se habitual quem realizar mais de três vendas de imóveis em um ano ou vender imóvel construído pela própria pessoa física nos últimos cinco anos.
A distinção separa o profissional do setor do investidor ocasional. Quem vende o imóvel de moradia ou faz uma alienação isolada não se torna contribuinte; já quem opera com recorrência integra o campo de incidência, o que exige atenção de pessoas físicas que administram carteiras próprias de imóveis. Calha registrar que a permuta de imóveis por imóveis sem torna não se submete ao IBS e à CBS, sendo tratada como troca de bens; na permuta com torna, apenas o complemento em dinheiro é considerado compra e venda e atrai a incidência.
Qual é a alíquota do IBS e da CBS sobre imóveis e como funcionam os redutores?
A alíquota de referência do IBS somado à CBS é estimada em torno de 28% sobre o valor da operação, mas a Lei Complementar 214/2025 prevê redução de 50% da alíquota padrão nas operações de compra e venda de imóveis, resultando em cerca de 14%. Na locação, a redução chega a 70%. Antes do cálculo, porém, incidem os redutores, que diminuem a base tributável.
O primeiro é o redutor de ajuste. Na alienação, o contribuinte deduz da base a parcela correspondente ao valor de aquisição do imóvel, evitando que o novo tributo alcance patrimônio formado sob o regime anterior. Para imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2026, o redutor equivale ao valor de aquisição atualizado pelo IPCA ou ao valor de referência do fisco; para os adquiridos a partir de 1º de janeiro de 2027, ao valor de aquisição na data da operação, corrigido pelo IPCA. Nos imóveis em construção, soma o valor do terreno aos gastos que componham o custo de produção.
Depois do redutor de ajuste, aplica-se o redutor social: uma dedução adicional na base de cálculo de R$ 100 mil na alienação de imóvel residencial novo, além de valores fixos para lote residencial e para o aluguel residencial. A combinação de base depurada, redutores e alíquota reduzida define a carga efetiva, que raramente coincide com a leitura direta do percentual nominal.
| Operação | Regime anterior | IBS e CBS (LC 214/2025) |
|---|---|---|
| Compra e venda | ITBI e IR sobre ganho de capital | Redução de 50% da alíquota, com redutores de ajuste e social |
| Locação | Fora do ISS e do ICMS | Redução de 70% da alíquota |
| Permuta sem torna | Sem incidência sobre o consumo | Sem incidência de IBS e CBS (troca de bens) |
| Vendas até 31/12/2026 | Regime anterior integral | Permanecem no regime anterior |
O que muda para incorporadoras, fundos e holdings patrimoniais?
Muda a estrutura de custos e a modelagem de preço. No regime atual, a tributação das empresas com objeto social imobiliário corresponde a cerca de 6,7% do valor da operação; a entrada do IBS e da CBS, ainda que com redução de alíquota, configura aumento expressivo da carga sobre a compra e venda, que precisa ser precificado nos lançamentos e nos fluxos de caixa projetados.
Em nossa experiência assessorando incorporadoras e estruturas de holding, o ponto sensível é a rastreabilidade do custo de aquisição. Como o redutor de ajuste depende do valor histórico corrigido pelo IPCA, a documentação de compra, as notas de bens e serviços e o registro contábil do custo de produção passam a ter valor tributário direto. Acervo antigo e escrituração frágil elevam o risco de recolher sobre base maior do que a devida.
Há, também, uma janela de decisão. Como as vendas concluídas até 31 de dezembro de 2026 permanecem no regime anterior, o calendário de comercialização de estoques ganha dimensão tributária, e a antecipação ou o adiamento de operações deixa de ser tema apenas comercial.
Quais os próximos passos para o setor imobiliário?
O primeiro passo é levantar o acervo imobiliário e reconstituir os custos de aquisição, com a documentação que sustente o redutor de ajuste. Em seguida, convém remodelar a precificação dos empreendimentos à luz da alíquota reduzida, dos redutores e do regime de transição, e revisar as estruturas de holding pelo critério de habitualidade. A regulamentação ainda comporta detalhamento infralegal, de modo que o acompanhamento próximo e a assessoria especializada são decisivos.
Perguntas Frequentes sobre IBS e CBS nas operações imobiliárias
A compra e venda de imóveis passa a pagar IBS e CBS?
Sim. Com a reforma tributária, a compra e venda de imóveis entra no campo de incidência do IBS e da CBS, o que não ocorria sob o ISS e o ICMS. A alíquota padrão é reduzida em 50% nessas operações, e a base de cálculo é diminuída pelos redutores de ajuste e social antes da aplicação do percentual.
Qual é a alíquota efetiva sobre a venda de um imóvel?
A alíquota de referência do IBS somado à CBS é estimada em torno de 28%, mas a Lei Complementar 214/2025 reduz esse percentual em 50% na compra e venda de imóveis, resultando em cerca de 14% sobre a base já depurada pelos redutores. A carga efetiva depende do valor de aquisição comprovado e dos redutores aplicáveis.
O que é o redutor de ajuste?
É a dedução, da base de cálculo do IBS e da CBS, do valor de aquisição do imóvel, para evitar que os novos tributos alcancem patrimônio formado sob o regime anterior. Para imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2026, corresponde ao valor de aquisição atualizado pelo IPCA ou ao valor de referência do fisco; a partir de 2027, ao valor de aquisição corrigido pelo IPCA.
A locação de imóveis também será tributada?
Sim. A locação passa a integrar o campo de incidência do IBS e da CBS, com redução de alíquota de 70% prevista na Lei Complementar 214/2025. A tributação da renda imobiliária, antes fora do ISS e do ICMS, exige revisão dos contratos e da precificação dos aluguéis, sobretudo em carteiras administradas de forma habitual.
Pessoa física que vende imóveis vira contribuinte?
Depende da habitualidade. A pessoa física é considerada contribuinte quando realiza mais de três vendas de imóveis em um ano ou vende imóvel construído por ela própria nos últimos cinco anos. A venda isolada ou do imóvel de moradia não atrai a incidência, preservando o investidor ocasional.
Vendas realizadas em 2026 seguem qual regime?
As vendas concluídas até 31 de dezembro de 2026 permanecem no regime anterior, com ITBI e Imposto de Renda sobre ganho de capital. A partir de 1º de janeiro de 2027, incidem o IBS e a CBS conforme o regime de transição, o que torna o calendário de comercialização um elemento de planejamento tributário.
O imóvel, que por décadas transitou fora dos tributos sobre o consumo, ingressa no novo sistema com uma matemática própria de alíquotas reduzidas e redutores. Para incorporadoras, fundos e famílias com patrimônio imobiliário, o desafio não está na alíquota nominal, mas em reconstruir custos, dominar a transição e precificar com rigor cada operação na virada de 2026 para 2027.