ISS sobre coworking: locação de espaço não é serviço

Por Murilo Leles Magalhães, OAB/SP 370.636 – Leles Magalhães Advogados

O ISS não incide sobre a atividade de coworking porque a locação de espaços físicos é obrigação de dar, e não obrigação de fazer. Sem a efetiva prestação de um serviço, falta o fato gerador do imposto municipal, como reconheceu o Juizado Especial da Fazenda Pública de Aracaju em decisão de junho de 2026.

A discussão interessa de perto a um setor em franca expansão. Operadores de escritórios compartilhados vinham sendo autuados por municípios que enxergavam, na cessão de salas e estações de trabalho, uma prestação de serviço tributável. A decisão sergipana inverte essa leitura e devolve previsibilidade a um modelo de negócio que se multiplicou nas capitais brasileiras.

O que decidiu o Juizado da Fazenda Pública de Aracaju sobre o ISS no coworking?

O 1º Juizado Especial da Fazenda Pública de Aracaju julgou procedente a ação de uma empresa de escritórios compartilhados e declarou a inexistência de relação jurídico-tributária com o município, condenando o ente público a restituir os valores recolhidos sem amparo. O juiz Herval Márcio Silveira Vieira concluiu que a atividade preponderante é a cessão de uso de espaços físicos, e não a prestação de serviço.

A empresa havia ajuizado ação declaratória de inexistência de relação jurídico-tributária cumulada com repetição de indébito. O município de Aracaju, por sua vez, sustentava que o coworking envolveria serviços complexos e integrados, configurando obrigação de fazer, e amparava a exigência no Decreto Municipal nº 6.776/2022. O julgador rejeitou a tese fazendária e determinou tanto a cessação da cobrança quanto a devolução do que fora pago.

Por que a locação de espaço não caracteriza prestação de serviço?

Porque o fato gerador do ISS pressupõe uma obrigação de fazer – um esforço humano que resulte em utilidade para o tomador. A locação, ao contrário, é obrigação de dar: o locador entrega o bem e o locatário usufrui do espaço. Sem o fazer, não há serviço a tributar.

Essa distinção, longe de ser preciosismo acadêmico, é a espinha dorsal do conceito constitucional de serviço de qualquer natureza, previsto no artigo 156, inciso III, da Constituição Federal. No caso concreto, o magistrado observou que a própria documentação fiscal descrevia a atividade como aluguel de sala privativa, o que evidencia a natureza locatícia da operação. Nas palavras da sentença, tal atividade configura nítida obrigação de dar, materializando verdadeira relação locatícia. O município pretendia enquadrar a empresa no item 3.03 da Lei Complementar nº 116/2003, equiparando-a a escritórios virtuais. A alíquota do ISS varia de 2% a 5% sobre o preço do serviço, conforme o artigo 8º-A da mesma lei complementar, de modo que a requalificação indevida da atividade representa custo direto e relevante para o operador.

Qual a diferença entre coworking e escritório virtual para fins de ISS?

O escritório virtual fornece endereço fiscal e comercial, atendimento telefônico e gestão de correspondência, sem disponibilizar espaço físico de trabalho de uso contínuo. Há, nele, um conjunto de utilidades que se aproxima da obrigação de fazer. O coworking, na configuração analisada, opera em sentido oposto: o núcleo do contrato é a entrega da sala privativa, e as comodidades acessórias gravitam em torno dessa cessão de uso.

O magistrado foi preciso ao afastar a tentativa de requalificação. Para ele, a oferta de facilidades acessórias ao espaço locado não transmuda a natureza do contrato principal. A percepção do preço atrelada à disponibilização do espaço físico, ainda que conte com estrutura mínima acoplada, não desnatura o contrato de locação pura e simples. Em nossa experiência assessorando empresas de base imobiliária, é nessa zona cinzenta – a presença de internet, recepção e copa – que os fiscos municipais costumam ancorar a autuação. A decisão sergipana demonstra que o acessório não contamina o principal.

Critério	Obrigação de dar (locação)	Obrigação de fazer (serviço)
Núcleo do contrato	Cessão de uso de espaço físico	Esforço humano com utilidade ao tomador
Incidência do ISS	Não incide	Incide (2% a 5%)
Exemplo típico	Sala privativa de coworking	Escritório virtual com gestão de correspondência

O que muda para empresas de coworking e do setor imobiliário?

Para o operador de escritórios compartilhados, a decisão abre duas frentes concretas. A primeira é defensiva: empresas autuadas ou sob cobrança podem questionar a exigência, demonstrando que a documentação fiscal e o contrato descrevem cessão de espaço, não serviço. A segunda é recuperatória: quem recolheu o ISS sem base legal pode pleitear a repetição de indébito dos últimos cinco anos, observado o prazo prescricional.

Cabe, porém, uma ressalva técnica que separa o entusiasmo da prudência. Trata-se de decisão de primeiro grau, sem efeito vinculante, e a qualificação tributária do coworking depende do desenho real de cada operação. Modelos que embutem serviços efetivos e mensuráveis – secretariado dedicado, suporte de TI individualizado, gestão de eventos – podem atrair o ISS sobre essa parcela. O contribuinte que pretende afastar o imposto precisa alinhar contrato social, objeto societário, notas fiscais e contratos com clientes a uma narrativa coerente de locação. A incongruência documental é o que entrega a autuação.

Quais os próximos passos para o contribuinte?

O primeiro movimento é diagnóstico: revisar como a atividade está descrita nos documentos societários e fiscais e identificar se há recolhimento de ISS passível de questionamento. O segundo é estratégico: avaliar entre a via administrativa e a judicial conforme o estágio da cobrança e o histórico do município. Decisões como a de Aracaju formam um repertório argumentativo útil, mas a tendência dos tribunais superiores sobre a tributação de modelos híbridos ainda se consolida. Acompanhar essa evolução, com assessoria especializada, evita tanto o pagamento indevido quanto a exposição a autuações por enquadramento equivocado.

Perguntas frequentes sobre ISS no coworking

O coworking paga ISS?

Na configuração de pura locação de espaço, não. A decisão do Juizado da Fazenda Pública de Aracaju reconheceu que a cessão de uso de salas é obrigação de dar, fora do campo de incidência do ISS. Se, contudo, o operador presta serviços efetivos e destacáveis, essa parcela pode ser tributada.

Qual a diferença entre obrigação de dar e obrigação de fazer no ISS?

A obrigação de dar consiste em entregar um bem, como ocorre na locação. A obrigação de fazer consiste em executar uma atividade que gere utilidade ao tomador. O ISS só incide sobre a obrigação de fazer, pois o seu fato gerador é a efetiva prestação de serviço.

É possível recuperar o ISS pago indevidamente sobre coworking?

Sim. Reconhecida a inexistência de relação jurídico-tributária, o contribuinte pode pleitear a repetição de indébito dos valores recolhidos, respeitado o prazo prescricional de cinco anos. No caso de Aracaju, o município foi condenado a restituir o que havia sido pago.

A decisão de Aracaju vale para todo o país?

Não diretamente. Por ser sentença de primeiro grau, não tem efeito vinculante e produz efeitos no caso concreto. Ainda assim, serve de precedente persuasivo e reforça uma linha argumentativa que vem sendo acolhida em discussões sobre a natureza locatícia do coworking.

Escritório virtual também está livre do ISS?

Em regra, não. O escritório virtual costuma reunir serviços como atendimento telefônico, gestão de correspondência e endereço fiscal, atividades que se enquadram como obrigação de fazer. A linha divisória está na preponderância: se o contrato gira em torno da entrega do espaço, é locação; se gira em torno de utilidades prestadas, é serviço.

No fim, a controvérsia se resolve onde sempre esteve: na natureza da obrigação. Enquanto o coworking entregar espaço, e não esforço, faltará ao município o fato gerador que legitima o ISS. A decisão de Aracaju não cria uma tese nova – apenas devolve ao imposto municipal os seus limites constitucionais, lembrando que nem toda atividade econômica realizada dentro de quatro paredes é, por isso, um serviço tributável.