ISS sobre coworking: locação de espaço não é serviço

Por Murilo Leles Magalhães, OAB/SP 370.636 – Leles Magalhães Advogados

O ISS não incide sobre a atividade de coworking porque a locação de espaços físicos é obrigação de dar, e não obrigação de fazer. Sem a efetiva prestação de um serviço, falta o fato gerador do imposto municipal, como reconheceu o Juizado Especial da Fazenda Pública de Aracaju em decisão de junho de 2026.

A discussão interessa de perto a um setor em franca expansão. Operadores de escritórios compartilhados vinham sendo autuados por municípios que enxergavam, na cessão de salas e estações de trabalho, uma prestação de serviço tributável. A decisão sergipana inverte essa leitura e devolve previsibilidade a um modelo de negócio que se multiplicou nas capitais brasileiras.

O que decidiu o Juizado da Fazenda Pública de Aracaju sobre o ISS no coworking?

O 1º Juizado Especial da Fazenda Pública de Aracaju julgou procedente a ação de uma empresa de escritórios compartilhados e declarou a inexistência de relação jurídico-tributária com o município, condenando o ente público a restituir os valores recolhidos sem amparo. O juiz Herval Márcio Silveira Vieira concluiu que a atividade preponderante é a cessão de uso de espaços físicos, e não a prestação de serviço.

A empresa havia ajuizado ação declaratória de inexistência de relação jurídico-tributária cumulada com repetição de indébito. O município de Aracaju, por sua vez, sustentava que o coworking envolveria serviços complexos e integrados, configurando obrigação de fazer, e amparava a exigência no Decreto Municipal nº 6.776/2022. O julgador rejeitou a tese fazendária e determinou tanto a cessação da cobrança quanto a devolução do que fora pago.

Por que a locação de espaço não caracteriza prestação de serviço?

Porque o fato gerador do ISS pressupõe uma obrigação de fazer – um esforço humano que resulte em utilidade para o tomador. A locação, ao contrário, é obrigação de dar: o locador entrega o bem e o locatário usufrui do espaço. Sem o fazer, não há serviço a tributar.

Essa distinção, longe de ser preciosismo acadêmico, é a espinha dorsal do conceito constitucional de serviço de qualquer natureza, previsto no artigo 156, inciso III, da Constituição Federal. No caso concreto, o magistrado observou que a própria documentação fiscal descrevia a atividade como aluguel de sala privativa, o que evidencia a natureza locatícia da operação. Nas palavras da sentença, tal atividade configura nítida obrigação de dar, materializando verdadeira relação locatícia. O município pretendia enquadrar a empresa no item 3.03 da Lei Complementar nº 116/2003, equiparando-a a escritórios virtuais. A alíquota do ISS varia de 2% a 5% sobre o preço do serviço, conforme o artigo 8º-A da mesma lei complementar, de modo que a requalificação indevida da atividade representa custo direto e relevante para o operador.

Qual a diferença entre coworking e escritório virtual para fins de ISS?

O escritório virtual fornece endereço fiscal e comercial, atendimento telefônico e gestão de correspondência, sem disponibilizar espaço físico de trabalho de uso contínuo. Há, nele, um conjunto de utilidades que se aproxima da obrigação de fazer. O coworking, na configuração analisada, opera em sentido oposto: o núcleo do contrato é a entrega da sala privativa, e as comodidades acessórias gravitam em torno dessa cessão de uso.

O magistrado foi preciso ao afastar a tentativa de requalificação. Para ele, a oferta de facilidades acessórias ao espaço locado não transmuda a natureza do contrato principal. A percepção do preço atrelada à disponibilização do espaço físico, ainda que conte com estrutura mínima acoplada, não desnatura o contrato de locação pura e simples. Em nossa experiência assessorando empresas de base imobiliária, é nessa zona cinzenta – a presença de internet, recepção e copa – que os fiscos municipais costumam ancorar a autuação. A decisão sergipana demonstra que o acessório não contamina o principal.

O que muda para empresas de coworking e do setor imobiliário?

Para o operador de escritórios compartilhados, a decisão abre duas frentes concretas. A primeira é defensiva: empresas autuadas ou sob cobrança podem questionar a exigência, demonstrando que a documentação fiscal e o contrato descrevem cessão de espaço, não serviço. A segunda é recuperatória: quem recolheu o ISS sem base legal pode pleitear a repetição de indébito dos últimos cinco anos, observado o prazo prescricional.

Cabe, porém, uma ressalva técnica que separa o entusiasmo da prudência. Trata-se de decisão de primeiro grau, sem efeito vinculante, e a qualificação tributária do coworking depende do desenho real de cada operação. Modelos que embutem serviços efetivos e mensuráveis – secretariado dedicado, suporte de TI individualizado, gestão de eventos – podem atrair o ISS sobre essa parcela. O contribuinte que pretende afastar o imposto precisa alinhar contrato social, objeto societário, notas fiscais e contratos com clientes a uma narrativa coerente de locação. A incongruência documental é o que entrega a autuação.

Quais os próximos passos para o contribuinte?

O primeiro movimento é diagnóstico: revisar como a atividade está descrita nos documentos societários e fiscais e identificar se há recolhimento de ISS passível de questionamento. O segundo é estratégico: avaliar entre a via administrativa e a judicial conforme o estágio da cobrança e o histórico do município. Decisões como a de Aracaju formam um repertório argumentativo útil, mas a tendência dos tribunais superiores sobre a tributação de modelos híbridos ainda se consolida. Acompanhar essa evolução, com assessoria especializada, evita tanto o pagamento indevido quanto a exposição a autuações por enquadramento equivocado.

Perguntas frequentes sobre ISS no coworking

O coworking paga ISS?

Na configuração de pura locação de espaço, não. A decisão do Juizado da Fazenda Pública de Aracaju reconheceu que a cessão de uso de salas é obrigação de dar, fora do campo de incidência do ISS. Se, contudo, o operador presta serviços efetivos e destacáveis, essa parcela pode ser tributada.

Qual a diferença entre obrigação de dar e obrigação de fazer no ISS?

A obrigação de dar consiste em entregar um bem, como ocorre na locação. A obrigação de fazer consiste em executar uma atividade que gere utilidade ao tomador. O ISS só incide sobre a obrigação de fazer, pois o seu fato gerador é a efetiva prestação de serviço.

É possível recuperar o ISS pago indevidamente sobre coworking?

Sim. Reconhecida a inexistência de relação jurídico-tributária, o contribuinte pode pleitear a repetição de indébito dos valores recolhidos, respeitado o prazo prescricional de cinco anos. No caso de Aracaju, o município foi condenado a restituir o que havia sido pago.

A decisão de Aracaju vale para todo o país?

Não diretamente. Por ser sentença de primeiro grau, não tem efeito vinculante e produz efeitos no caso concreto. Ainda assim, serve de precedente persuasivo e reforça uma linha argumentativa que vem sendo acolhida em discussões sobre a natureza locatícia do coworking.

Escritório virtual também está livre do ISS?

Em regra, não. O escritório virtual costuma reunir serviços como atendimento telefônico, gestão de correspondência e endereço fiscal, atividades que se enquadram como obrigação de fazer. A linha divisória está na preponderância: se o contrato gira em torno da entrega do espaço, é locação; se gira em torno de utilidades prestadas, é serviço.

No fim, a controvérsia se resolve onde sempre esteve: na natureza da obrigação. Enquanto o coworking entregar espaço, e não esforço, faltará ao município o fato gerador que legitima o ISS. A decisão de Aracaju não cria uma tese nova – apenas devolve ao imposto municipal os seus limites constitucionais, lembrando que nem toda atividade econômica realizada dentro de quatro paredes é, por isso, um serviço tributável.