ITBI na integralização: valor histórico afasta a cobrança

Por Murilo Leles Magalhães, OAB/SP 370.636 – Leles Magalhães Advogados

O ITBI não incide sobre a diferença entre o valor histórico e o valor de mercado do imóvel transferido para integralizar capital social. Foi o que decidiu a 14ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo ao rejeitar recurso do município de Barretos e confirmar a imunidade integral.

A tentativa municipal de cobrar o imposto sobre a diferença de valores virou rotina nos últimos anos, quase sempre apoiada em leitura ampliada do Tema 796 do Supremo. O acórdão paulista devolve a discussão ao seu lugar: quando todo o bem vai para o capital social, não há base de cálculo a discutir porque não há incidência.

O que decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo?

Decidiu que a diferença entre o valor histórico declarado e o valor de mercado do imóvel não está sujeita ao ITBI na integralização de capital. A 14ª Câmara de Direito Público confirmou a sentença que concedera a segurança e manteve a imunidade sobre a transmissão promovida por sócio de uma empresa agropecuária.

O caso chegou ao tribunal por apelação do município de Barretos. A companhia havia impetrado mandado de segurança para afastar a cobrança incidente sobre imóveis transferidos por sócio para a formação do capital social, sustentando a inaplicabilidade do Tema 796 de repercussão geral porque a totalidade do bem fora destinada ao capital – sem parcela alguma alocada em reserva. O juízo de primeiro grau acolheu a tese.

Em suas razões, a municipalidade defendeu a incidência do imposto sobre a diferença entre o valor histórico e o valor de mercado, argumentando que o valor atribuído aos bens era inferior ao apurado na respectiva matrícula e informado na declaração do imposto territorial rural do exercício de 2024. O relator, desembargador Geraldo Xavier, rejeitou o argumento (Processo 1009047-06.2025.8.26.006).

Por que o Tema 796 do STF não se aplica a esse caso?

Porque a situação fática julgada pelo Supremo era outra. No precedente de repercussão geral, parte dos imóveis fora transmitida para integralizar capital social e parte para constituir reserva de capital, e o que se decidiu foi que a imunidade não alcança a parcela destinada à reserva. O excedente, não a diferença de avaliação.

O relator foi explícito ao distinguir os casos. Registrou que a controvérsia dos autos não versava sobre a destinação do bem – integralmente vertido ao capital social –, mas sobre o valor pelo qual o imóvel seria transmitido, e que o município entendia, sem razão, ser obrigatório adotar o valor de mercado sob pena de incidência do imposto.

Essa separação importa porque a leitura municipal converteria um precedente sobre excedente de capital em autorização genérica para arbitrar base de cálculo. Temos observado que o argumento reaparece em autuações de municípios de diferentes portes, quase sempre com a mesma estrutura: o fisco compara o valor declarado com o valor venal de referência e cobra a diferença. O Supremo Tribunal Federal não decidiu isso no Tema 796.

Situação	Destinação do bem	Tratamento do ITBI
Tema 796 do STF	Parte ao capital social, parte à reserva de capital	Imunidade não alcança a parcela destinada à reserva; incide sobre o excedente
Caso julgado pelo TJ-SP	Integralmente ao capital social	Imunidade integral; hipótese de não incidência, sem discussão de base de cálculo

A empresa pode escolher entre valor histórico e valor de mercado?

Pode, e a escolha tem respaldo expresso em lei federal. O artigo 23 da Lei 9.249/1995 autoriza que as pessoas físicas transfiram a pessoas jurídicas, a título de integralização de capital, bens e direitos pelo valor constante da respectiva declaração de bens ou pelo valor de mercado. A opção é do contribuinte.

Foi precisamente esse dispositivo que o relator invocou para legitimar a conduta da impetrante e afastar qualquer cobrança complementar pelo fisco municipal. A conclusão do acórdão encerra o raciocínio com economia: cumpridos os requisitos constitucionais da imunidade, não cabe discussão sobre qual seria a base de cálculo do ITBI, por questão de lógica, pois a hipótese é de não incidência.

O que isso significa para holdings e reorganizações patrimoniais?

Significa previsibilidade no custo de constituição. A integralização de imóveis pelo valor da declaração de bens deixa de ser tratada como subavaliação e passa a ser o exercício de uma faculdade legal, desde que a atividade preponderante da adquirente não seja compra e venda, locação ou arrendamento de bens imóveis.

Esse requisito de atividade preponderante segue sendo o ponto sensível da operação. A imunidade prevista no artigo 156, § 2º, I, da Constituição não é incondicionada: ela cede quando a pessoa jurídica adquirente tem por atividade dominante a exploração imobiliária. Em estruturas patrimoniais familiares, a definição do objeto social e a composição efetiva da receita nos exercícios seguintes determinam a manutenção do benefício.

Em nossa experiência estruturando holdings patrimoniais e rurais, o erro mais frequente não está no valor atribuído ao imóvel, e sim na despreocupação com a comprovação posterior da atividade. A empresa integraliza corretamente, obtém o reconhecimento da imunidade e, três anos depois, recebe notificação municipal para demonstrar a composição da receita bruta do período. Sem escrituração organizada desde o início, a defesa nasce em desvantagem.

Vale registrar o efeito colateral da escolha pelo valor histórico. Manter o valor da declaração evita ganho de capital na pessoa física no momento da transferência, mas transfere o custo de aquisição reduzido para a pessoa jurídica, com reflexo em eventual alienação futura. A decisão sobre qual valor adotar não é apenas de ITBI: envolve imposto de renda, planejamento sucessório e horizonte de permanência do ativo.

Quais os próximos passos?

Empresas que sofreram cobrança sobre a diferença de valores em integralizações recentes têm fundamento consistente para questionar a exigência, seja por mandado de segurança contra a exigência atual, seja por repetição do indébito quanto ao que já foi recolhido. A distinção fixada pelo acórdão paulista fortalece a tese.

Para operações ainda em planejamento, a recomendação é documentar desde o ato societário a destinação integral do bem ao capital social, evitando qualquer parcela em reserva que atraia o Tema 796, e formalizar a opção pelo valor da declaração com base no artigo 23 da Lei 9.249/1995. Estruturas patrimoniais com imóveis relevantes merecem análise prévia caso a caso, considerando o conjunto tributário da operação e não apenas o imposto municipal.

Perguntas frequentes sobre ITBI na integralização de capital

O ITBI incide sobre a diferença entre valor declarado e valor de mercado?

Segundo o acórdão da 14ª Câmara de Direito Público do TJ-SP, não incide quando o imóvel é integralmente destinado à formação do capital social. Cumpridos os requisitos constitucionais da imunidade, a hipótese é de não incidência, o que torna inútil qualquer discussão sobre base de cálculo do imposto municipal.

O que o Tema 796 do STF efetivamente decidiu?

Decidiu que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que supera o limite do capital social a ser integralizado. No caso analisado pelo Supremo, parte dos imóveis fora destinada a reserva de capital, e é sobre essa parcela excedente que o imposto pode incidir – não sobre diferença de critério de avaliação.

Qual dispositivo autoriza integralizar pelo valor da declaração de bens?

O artigo 23 da Lei 9.249/1995, que faculta às pessoas físicas transferir a pessoas jurídicas, a título de integralização de capital, bens e direitos pelo valor constante da respectiva declaração de bens ou pelo valor de mercado. A escolha é do contribuinte e foi expressamente reconhecida como legítima pelo relator do caso.

A imunidade do ITBI vale para qualquer empresa?

Não. A imunidade prevista no artigo 156, § 2º, I, da Constituição pressupõe que a atividade preponderante da pessoa jurídica adquirente não seja a compra e venda, a locação ou o arrendamento de bens imóveis. Holdings com objeto voltado à exploração imobiliária precisam de análise específica antes da operação.

Como o município costuma fundamentar a cobrança?

Comparando o valor atribuído ao bem no ato societário com o valor apurado na matrícula ou informado em declarações fiscais, como ocorreu no caso julgado, em que o município invocou o valor constante da declaração do imposto territorial rural do exercício de 2024. A partir dessa comparação, exige o imposto sobre a diferença.

É possível recuperar ITBI já recolhido sobre a diferença de valores?

Havendo recolhimento indevido sobre operação de integralização integral ao capital social, cabe pleito de restituição pela via administrativa ou judicial, observado o prazo prescricional aplicável. A viabilidade depende da documentação societária e da comprovação de que nenhuma parcela do bem foi destinada a reserva de capital.

Convém integralizar pelo valor de mercado em algum cenário?

Convém quando o objetivo é elevar o custo de aquisição do ativo na pessoa jurídica, reduzindo ganho de capital em alienação futura. A contrapartida é a tributação do ganho na pessoa física no momento da transferência. Trata-se de decisão de planejamento que ultrapassa o ITBI e exige simulação conjunta dos tributos envolvidos.

A cobrança sobre a diferença entre valor histórico e valor de mercado nasceu de uma leitura elástica do Tema 796, e é sobre essa elasticidade que o acórdão paulista impôs limite. Quando o imóvel inteiro vai para o capital social, a imunidade é integral e o debate sobre avaliação simplesmente não se instaura. Resta ao contribuinte documentar bem a operação – e questionar as exigências que ignoram essa distinção.