ITBI e a LC 227/2026: a inversão do ônus do valor venal
Por Murilo Leles Magalhães, OAB/SP 370.636 – Leles Magalhães Advogados
A Lei Complementar 227/2026 alterou o artigo 38 do Código Tributário Nacional e atribuiu ao Fisco municipal a competência para fixar, de partida, o valor venal do ITBI, reservando ao contribuinte apenas o direito de impugnar. A mudança inverte o ônus consolidado pelo STJ no Tema 1.113 e tende a ampliar a judicialização das cobranças.
Editada no contexto da regulamentação da reforma tributária, a norma reposiciona o ponto de partida da avaliação imobiliária. O que era declaração do comprador, protegida por presunção de veracidade, passa a ser estimativa estatal que o contribuinte precisará combater. Para quem movimenta imóveis em operações societárias e imobiliárias, o efeito sobre custo e segurança jurídica é direto.
O que a LC 227/2026 mudou na base de cálculo do ITBI?
O artigo 165 da Lei Complementar 227/2026 deu nova redação ao artigo 38 do CTN e transferiu ao Fisco a definição inicial do valor venal para fins de ITBI. Na prática, o município passa a estipular o valor de referência da operação, e ao contribuinte cabe impugná-lo por procedimento administrativo, caso discorde da avaliação.
A inversão é estrutural. Até então, o contribuinte declarava o preço efetivo da operação e essa informação valia como ponto de partida; agora, a avaliação administrativa assume primazia e o adquirente precisará superá-la com seus próprios meios. O ITBI tem competência municipal definida no artigo 156 da Constituição Federal, e a base de cálculo desse imposto é o terreno em que se trava, há anos, o conflito entre Fisco e contribuinte.
O que o STJ fixou no Tema 1.113?
O Tema 1.113 protegeu o valor declarado pelo contribuinte. Julgado pela Primeira Seção do STJ em 2022, o repetitivo enfrentou a prática dos municípios de usar valores de referência fixados de antemão, como plantas genéricas e pautas fiscais, como base mínima do ITBI, à revelia do preço real da transmissão.
A Corte firmou tese em três pontos. Primeiro, a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sem vinculação à base do IPTU. Segundo, o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de que corresponde ao mercado, presunção afastável apenas mediante regular processo administrativo. Terceiro, o município não pode arbitrar previamente a base com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral. A planta genérica como parâmetro automático de lançamento ficou expressamente vedada, e o ônus de demonstrar a divergência recaiu sobre o Fisco.
Como fica a distribuição do ônus da prova?
O ônus migra do Fisco para o contribuinte. No modelo do Tema 1.113, a iniciativa de contestar o valor declarado cabia à administração, que deveria fazê-lo de forma fundamentada e individualmente motivada. Com a nova redação do artigo 38 do CTN, a estimativa estatal vem na frente e o particular é quem precisa demonstrar que o valor arbitrado não reflete o mercado.
Esse deslocamento tem custo concreto. O contribuinte que discordar da avaliação tenderá a contratar laudos técnicos e a arcar com as despesas da impugnação administrativa ou da via judicial. A experiência com o município de São Paulo, que mesmo após o Tema 1.113 manteve o chamado valor venal de referência como parâmetro mínimo, sinaliza o cenário que a LC 227/2026 tende a generalizar: a guia emitida pelo valor tabelado e o ônus de questionar transferido a quem comprou.
| Aspecto | Tema 1.113 do STJ (modelo anterior) | Artigo 38 do CTN após a LC 227/2026 |
|---|---|---|
| Ponto de partida | Valor declarado pelo contribuinte | Valor venal fixado pelo Fisco |
| Presunção | Favorável ao declarado | Favorável à avaliação estatal |
| Quem instaura o procedimento | O Fisco, para contestar o valor declarado | O contribuinte, para impugnar a avaliação |
| Custo da prova | Recai sobre a administração | Recai sobre o adquirente (laudos, impugnação) |
O que muda para empresas e operações imobiliárias?
O impacto é maior em operações estruturadas. Integralização de imóveis em holdings, reorganizações societárias, incorporações e compras relevantes passam a conviver com a possibilidade de arbitramento inicial acima do preço efetivo, com reflexo em fluxo de caixa e em cronograma de fechamento.
Em nossa experiência assessorando empresas familiares e investidores imobiliários, a recomendação é documentar de forma robusta o valor de mercado já no momento da operação, com avaliações independentes e memória de cálculo. Antecipar a prova reduz o risco de uma cobrança baseada em valor tabelado e fortalece eventual impugnação. Vale lembrar que a tensão entre a nova regra e o entendimento do STJ não está resolvida: o contribuinte que se sentir prejudicado dispõe de argumentos relevantes, ancorados no Tema 1.113 e na competência municipal delineada no artigo 156 da Constituição, para discutir a legitimidade do arbitramento prévio.
Quais os próximos passos para o contribuinte?
O caminho é preventivo e, quando necessário, contencioso. Revisar a forma de documentar o preço, calcular o ITBI sobre o valor real e preparar a defesa para a hipótese de arbitramento são medidas imediatas. Operações de maior porte podem demandar análise sobre a via adequada de impugnação, administrativa ou judicial, inclusive mandado de segurança quando houver cobrança em desacordo com o valor de mercado comprovado. A assessoria tributária especializada é o que separa o pagamento automático do valor tabelado de uma estratégia consistente de contestação.
Perguntas Frequentes sobre o ITBI e a LC 227/2026
O que a LC 227/2026 alterou no ITBI?
A Lei Complementar 227/2026, por meio do artigo 165, deu nova redação ao artigo 38 do CTN e atribuiu ao Fisco municipal a competência para fixar de início o valor venal que serve de base ao ITBI. Ao contribuinte resta o direito de impugnar essa avaliação por procedimento administrativo, invertendo a lógica que antes partia do valor declarado na transmissão.
A nova regra contraria o Tema 1.113 do STJ?
Há conflito evidente. O Tema 1.113 fixou que a base do ITBI é o valor de mercado da transação, que o valor declarado goza de presunção de veracidade e que o município não pode arbitrar previamente com base em valor de referência unilateral. A LC 227/2026 reposiciona o Fisco como avaliador inicial, o que abre espaço para questionamento à luz daquele precedente.
Quem define agora o valor do ITBI?
Pela nova redação do artigo 38 do CTN, o Fisco municipal define de início o valor venal. O contribuinte que discordar precisa impugnar a avaliação, demonstrando, inclusive com laudos, que o valor arbitrado não corresponde ao preço de mercado do imóvel transmitido.
Como comprovar o valor real do imóvel?
A prova se constrói com documentação consistente: contrato, comprovantes de pagamento, avaliação técnica independente e elementos sobre as características específicas do bem, como estado de conservação e benfeitorias. Reunir esse conjunto no momento da operação fortalece a impugnação caso o município arbitre valor superior ao declarado.
Vale a pena questionar a cobrança na Justiça?
Depende do caso e do valor envolvido. Quando o arbitramento se afasta do preço efetivo e há prova robusta de mercado, a discussão administrativa ou judicial tende a ser viável, amparada no Tema 1.113 e na competência constitucional do município. A análise de custo, prazo e probabilidade de êxito deve ser feita com assessoria especializada.
A mudança afeta a integralização de imóveis em holding?
Pode afetar. Embora a imunidade do ITBI na integralização de capital tenha disciplina própria, operações com imóveis sujeitas ao imposto passam a conviver com o arbitramento inicial do valor venal. Estruturar a operação com avaliação documentada reduz o risco de cobrança baseada em valor tabelado superior ao real.
A LC 227/2026 entrega aos municípios uma legitimação legislativa para a postura que o STJ havia rechaçado no Tema 1.113. O equilíbrio construído em favor do contribuinte não desaparece sem resistência: ele migra para o campo da prova e da impugnação. Documentar o valor real, conhecer o precedente e agir com método é o que preserva, na prática, o que a lei tenta inverter.