Locação de imóveis: a carga tributária sobe 4 pontos com o IBS
Por Murilo Leles Magalhães, OAB/SP 370.636 – Leles Magalhães Advogados
A sociedade imobiliária tributada pelo lucro presumido verá a carga sobre receita de locação subir de 14,53% para cerca de 18,83% com a entrada do IBS e da CBS. O salto de mais de quatro pontos percentuais decorre da substituição do PIS e da Cofins, hoje em 3,65%, por alíquota efetiva estimada em 7,95%.
Locação nunca foi operação de consumo no desenho tributário brasileiro. A Lei Complementar 214/2025 alterou essa premissa e trouxe a exploração onerosa de imóveis para dentro do novo sistema. Para pessoas físicas, o efeito é seletivo. Para pessoas jurídicas do presumido, é generalizado e mensurável.
Como a reforma tributária alcança os contratos de locação?
A locação, a cessão onerosa e o arrendamento de bens imóveis passaram a integrar regime específico de tributação pelo IBS e pela CBS, conforme o artigo 252, inciso III, da Lei Complementar 214/2025. A legislação estabeleceu tratamento favorecido para essas operações, reduzindo em 70% as alíquotas aplicáveis, nos termos do parágrafo único do artigo 261.
Considerada a estimativa de alíquota-padrão de referência de aproximadamente 26,5% para a soma de IBS e CBS, a incidência efetiva sobre a locação ficaria em torno de 7,95%. Trata-se de projeção – as alíquotas de referência ainda serão fixadas em legislação própria. Um detalhe técnico altera o cálculo real: o novo sistema adota cobrança por fora, em que o tributo não integra a própria base.
A comparação com o regime atual explica o desconforto do setor. No lucro presumido, a receita de locação sujeita-se à margem de presunção de 32% para IRPJ e CSLL. Aplicadas as alíquotas básicas de 15% e 9%, a tributação direta sobre a renda corresponde a 4,8% e 2,88%. Somados os 3,65% de PIS e Cofins no regime cumulativo, chega-se a 11,33%. Quando incide o adicional de 10% do IRPJ – situação corriqueira nas sociedades imobiliárias em razão do volume de faturamento –, acrescem-se 3,20% da receita, totalizando 14,53%.
Qual o impacto econômico para a pessoa jurídica no lucro presumido?
A parcela incidente sobre a renda permanece intacta em 10,88%, somados IRPJ, CSLL e o adicional. O que muda é a tributação sobre o consumo: os 3,65% de PIS e Cofins cedem lugar aos 7,95% estimados de IBS e CBS. A carga global salta de 14,53% para aproximadamente 18,83% da receita bruta.
| Componente | Regime atual | Após a transição |
|---|---|---|
| IRPJ e CSLL sobre presunção de 32%, com adicional | 10,88% | 10,88% |
| Tributação sobre o consumo | 3,65% (PIS e Cofins cumulativos) | 7,95% estimados (IBS e CBS com redução de 70%) |
| Carga total sobre a receita bruta | 14,53% | 18,83% aproximadamente |
Quatro pontos percentuais de faturamento não são detalhe em um setor cuja rentabilidade se mede em margem líquida de um dígito. Em nossa experiência assessorando holdings patrimoniais e sociedades de administração de imóveis, essa variação desloca a decisão entre manter o patrimônio em pessoa jurídica ou reavaliar a estrutura.
O redutor social neutraliza o aumento?
Atenua, sem neutralizar. O artigo 260 da Lei Complementar 214/2025 prevê dedução de R$ 600,00 por mês, por imóvel residencial, na base de cálculo do IBS e da CBS, aplicável ao contribuinte sujeito ao regime regular. O valor está sujeito à atualização prevista na legislação. O alívio é real em contratos residenciais de menor valor, mas o efeito agregado para a pessoa jurídica no presumido continua sendo de elevação expressiva.
Quando a pessoa física passa a ser contribuinte do IBS e da CBS?
Somente quando preenchidos requisitos cumulativos. Conforme o artigo 251, parágrafo 1º, inciso I, da Lei Complementar 214/2025, é contribuinte do regime regular quem, no ano-calendário anterior, auferir receita total superior ao limite legal com essas operações e realizar operações envolvendo mais de três bens imóveis distintos.
O limite originalmente previsto em lei é de R$ 240 mil, atualizado mensalmente pelo IPCA ou por índice que venha a substituí-lo, nos termos do parágrafo 5º do mesmo artigo. Existe ainda hipótese de enquadramento no próprio ano em curso, caso a receita ultrapasse em 20% o limite legal, observada a quantidade de imóveis, conforme o parágrafo 2º, inciso II.
A leitura prática é direta: receber aluguel como pessoa física não implica, por si só, incidência de IBS e CBS. O locador que não preenche os requisitos cumulativos permanece sujeito exclusivamente ao Imposto de Renda sobre os rendimentos da locação, com tabela progressiva de até 27,5%. Não há elevação generalizada da carga para pequenos e médios proprietários pessoas físicas.
Para quem atinge os patamares e ingressa no regime regular, o quadro se inverte: haverá incidência conjunta dos tributos sobre o consumo e do Imposto de Renda. A conjugação da redução de 70% com o redutor social gradua o impacto. Em aluguel residencial de R$ 2.000,00, a base tributável do IBS e da CBS cai para R$ 1.400,00 antes da aplicação da alíquota efetiva de 7,95%.
Por que a locação por temporada recebe tratamento mais gravoso?
Porque migra para as regras da hotelaria. A locação residencial por período não superior a 90 dias ininterruptos, quando realizada por contribuinte do regime regular, passa a ser tributada segundo as normas aplicáveis aos serviços de hotelaria, conforme o artigo 253 da Lei Complementar 214/2025.
A consequência é dupla. Essas operações não se submetem ao tratamento próprio da locação residencial ordinária, o que afasta o redutor social de R$ 600,00, e ficam sujeitas à redução de alíquota aplicável à hotelaria, atualmente fixada em 40% – inferior aos 70% concedidos à locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis. Locações por temporada submetidas ao regime regular tendem, assim, a suportar tributação mais elevada que as residenciais ordinárias.
Quais os próximos passos?
Três frentes merecem atenção imediata de quem explora imóveis com finalidade econômica. A primeira é simular o efeito da nova carga sobre a carteira, contrato a contrato, separando residencial de comercial e ordinário de temporada. A segunda é revisar as cláusulas de reajuste e de repasse tributário dos contratos vigentes, já que a cobrança por fora altera a formação do preço. A terceira é reavaliar o enquadramento societário à luz dos requisitos cumulativos do artigo 251.
O impacto final dependerá do perfil do locador, da natureza da locação e do regime adotado. Antecipar essa leitura, com apoio técnico, será determinante para a estruturação dos contratos que atravessarão a transição.
Perguntas Frequentes sobre IBS e CBS na locação de imóveis
Toda locação de imóvel passa a ser tributada pelo IBS e pela CBS?
Não. A incidência alcança operações realizadas por contribuintes do regime regular. Pessoas jurídicas que exploram a atividade imobiliária estão, em regra, nessa condição. Pessoas físicas só ingressam no regime regular se preencherem cumulativamente os requisitos do artigo 251, parágrafo 1º, inciso I, da Lei Complementar 214/2025: receita superior ao limite legal no ano-calendário anterior e operações com mais de três imóveis distintos.
Qual a alíquota efetiva sobre a receita de locação?
A estimativa é de aproximadamente 7,95%. O cálculo parte de alíquota-padrão de referência estimada em cerca de 26,5% para a soma de IBS e CBS, sobre a qual incide a redução de 70% prevista no parágrafo único do artigo 261 da Lei Complementar 214/2025. Trata-se de projeção: as alíquotas de referência definitivas ainda serão fixadas em legislação específica.
O que é o redutor social e quem tem direito?
É a dedução de R$ 600,00 mensais, por imóvel residencial, na base de cálculo do IBS e da CBS, prevista no artigo 260 da Lei Complementar 214/2025. Aplica-se ao contribuinte sujeito ao regime regular nas operações residenciais, e o valor está sujeito à atualização prevista na legislação. Em um aluguel de R$ 2.000,00, a base tributável cai para R$ 1.400,00.
Locação por temporada tem tratamento diferente?
Tem, e mais gravoso. A locação residencial por período não superior a 90 dias ininterruptos, realizada por contribuinte do regime regular, segue as regras da hotelaria por força do artigo 253 da Lei Complementar 214/2025. Perde o redutor social de R$ 600,00 e sujeita-se à redução de alíquota de 40% aplicável à hotelaria, inferior aos 70% da locação ordinária.
Quanto sobe a carga para a sociedade imobiliária do lucro presumido?
De 14,53% para aproximadamente 18,83% da receita bruta, elevação superior a quatro pontos percentuais. A tributação sobre a renda permanece em 10,88%, somados IRPJ, CSLL e adicional. A variação está na parcela de consumo, em que os 3,65% de PIS e Cofins cumulativos são substituídos pelos 7,95% estimados de IBS e CBS.
A cobrança por fora muda o preço do aluguel?
Muda a lógica de formação do preço. No sistema atual, PIS e Cofins integram o valor cobrado. No novo modelo, o tributo não compõe a própria base, ficando destacado da operação. Isso exige revisão das cláusulas de reajuste e de repasse tributário nos contratos vigentes, sob pena de o locador absorver integralmente a diferença ao longo da vigência.
Locação deixou de ser operação alheia à tributação sobre o consumo. Para o proprietário pessoa física de poucos imóveis, pouco muda. Para a sociedade que fez da exploração imobiliária sua atividade, a conta subiu quatro pontos percentuais – e a estruturação dos contratos que atravessarão a transição decidirá quem absorve essa diferença.