NFS-e obrigatória em 1º de dezembro para locações e cessões
Por Murilo Leles Magalhães, OAB/SP 370.636 – Leles Magalhães Advogados
A NFS-e passa a ser obrigatória em 1º de dezembro de 2026 para locações de bens móveis e imóveis, cessões onerosas, arrendamentos e operações com bens imateriais fora do ICMS e da lista de serviços. O prazo consta do novo cronograma de implementação publicado pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do IBS.
Quatro meses separam a empresa dessa data. Parece confortável, e não é. A obrigação alcança negócios que nunca transitaram por documento fiscal, o que significa criar do zero um fluxo entre áreas que hoje não conversam: contratos, patrimônio, contas a receber, contabilidade, fiscal e tecnologia.
O que o novo cronograma dos documentos fiscais estabeleceu?
O Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/26, publicado no Diário Oficial da União em 31 de julho de 2026, fixou as datas de início da obrigatoriedade de emissão dos documentos fiscais eletrônicos previstos no artigo 112 dos regulamentos do IBS e da CBS. Para o grupo de operações antes fora do campo de incidência, a exigência da NFS-e foi marcada para 1º de dezembro de 2026.
Há um dado de contexto que explica a demora. A Emenda Constitucional 132/2023 e a Lei Complementar 214/2025 ampliaram o campo da tributação sobre o consumo para alcançar bens imateriais, inclusive direitos, além de locação, cessão onerosa e arrendamento. Essas operações jamais integraram as hipóteses tradicionais do ICMS ou do ISS, e por isso não havia leiaute, ambiente nem rotina que permitisse documentá-las.
Durante o ano de testes, as orientações oficiais dispensaram do recolhimento dos novos tributos os contribuintes para os quais ainda não houvesse obrigação acessória definida. A incidência prevista na lei complementar seguiu íntegra. O que se reconheceu foi outra coisa: não se exige recolhimento antes de instituir o dever instrumental e os meios de cumpri-lo.
Quais operações passam a exigir NFS-e em dezembro?
O cronograma alcança as operações com bens imateriais não sujeitas ao ICMS e não enquadradas na lista de serviços, as locações de bens móveis e imóveis, as cessões onerosas e os arrendamentos. São contratos de execução continuada, com vencimentos mensais, presentes em quase todo grupo empresarial de médio e grande porte.
Pense em uma holding patrimonial que aluga imóveis para as operacionais do grupo, em uma indústria que arrenda equipamentos, em uma empresa de tecnologia que licencia direitos de uso. Nenhuma delas emitia documento fiscal para essas receitas. Todas passarão a emitir, pelo emissor público nacional, com campos que descrevem a natureza da operação, os bens envolvidos e os valores sujeitos ao IBS e à CBS.
A centralização merece registro. Conforme a Nota Técnica 007, de fevereiro de 2026, os documentos relativos às novas operações são autorizados pelos emissores públicos nacionais, inclusive para contribuintes domiciliados em municípios que não utilizam esses emissores nas operações tradicionalmente sujeitas ao ISS. Quem nunca tocou a plataforma nacional terá de conhecê-la.
Por que o leiaute publicado ainda não permite emitir a nota?
Porque publicação do leiaute, abertura do ambiente de testes, entrada em produção e início da obrigatoriedade são momentos distintos da implementação. Conhecer campos e regras permite planejar, mas não permite testar integrações, corrigir inconsistências nem emitir o documento com validade. O leiaute existe; a funcionalidade, ainda não.
| Ato | Data | Conteúdo |
|---|---|---|
| Nota Técnica 005 | Novembro de 2025 | Incluiu no leiaute da NFS-e bens imateriais, locações de móveis e imóveis, cessões onerosas e arrendamentos, com categorias e grupos de informação próprios |
| Nota Técnica 007 | Fevereiro de 2026 | Atualizou o leiaute, detalhou os códigos e definiu a autorização pelos emissores públicos nacionais |
| Nota Técnica 009 | Junho de 2026 | Consolidou as alterações, reestruturou as informações de bens imóveis e ajustou o tratamento das locações de móveis |
| Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/26 | 31 de julho de 2026 | Fixou as datas de obrigatoriedade dos documentos fiscais eletrônicos do artigo 112 dos regulamentos do IBS e da CBS |
| Obrigatoriedade da NFS-e | 1º de dezembro de 2026 | Bens imateriais fora do ICMS e da lista de serviços, locações, cessões onerosas e arrendamentos |
Calha observar que o cronograma não alterou a materialidade do IBS e da CBS nem criou dependência abstrata entre toda obrigação principal e uma obrigação acessória. O alcance é preciso: a exigência dos deveres digitais acompanha o desenvolvimento efetivo da estrutura destinada a cumpri-los.
O que a empresa deve fazer até 1º de dezembro?
A primeira tarefa é de inventário, não de sistema. É preciso identificar quais receitas do grupo se enquadram nas operações alcançadas, o que exige varrer a base contratual: locações intragrupo, cessões de direito, licenciamentos, arrendamentos, contratos de uso de infraestrutura. Boa parte dessas receitas hoje transita por recibo ou por simples lançamento contábil.
Identificadas as fontes, o levantamento orienta a revisão dos cadastros, o enquadramento nos códigos aplicáveis, a parametrização dos sistemas e a integração com os emissores nacionais. Em nossa experiência assessorando grupos empresariais na transição, o gargalo não costuma ser o ERP: é a ausência de um responsável designado por reconciliar contrato, cadastro e código fiscal antes de a nota ser emitida.
A etapa seguinte é a de teste. Campos não capturados, rejeições, divergências entre o leiaute e o comportamento do ambiente e limitações de integração aparecem na simulação, e não na leitura da nota técnica. Registrar as tentativas e as providências adotadas tem valor adicional: demonstra diligência diante de falhas não imputáveis ao contribuinte, argumento útil caso o ambiente atrase.
Quais os próximos passos até a virada?
Acompanhar a abertura do ambiente de testes é a variável crítica do calendário, porque dela depende todo o cronograma interno. Enquanto isso, três frentes podem avançar sem depender da Receita Federal: o inventário contratual, a definição de responsáveis por operação e a revisão das cláusulas de reajuste e de repasse tributário nos contratos de execução continuada.
Uma advertência final, que faço com convicção: 1º de dezembro não autoriza esperar até novembro. A data é ponto de chegada de uma adaptação que começa agora. Grupos com muitos contratos intragrupo devem tratar o tema como projeto, com escopo, prazo e responsável, e não como ajuste pontual da área fiscal.
Perguntas frequentes sobre a NFS-e no IBS e na CBS
Quando a NFS-e passa a ser obrigatória para locações e cessões?
Em 1º de dezembro de 2026, conforme o cronograma publicado pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do IBS. A data alcança locações de bens móveis e imóveis, cessões onerosas, arrendamentos e operações com bens imateriais que não estejam sujeitas ao ICMS nem enquadradas na lista de serviços. Até lá, permanece o período de adaptação.
Locação de imóvel entre empresas do mesmo grupo exige nota fiscal?
A locação de bens imóveis está entre as operações alcançadas pelo cronograma, sem distinção quanto a partes relacionadas. Grupos que mantêm holdings patrimoniais alugando imóveis às operacionais devem mapear esses contratos, definir o código aplicável e preparar a emissão pelo emissor público nacional a partir da data de obrigatoriedade.
Por que a Receita dispensou o recolhimento durante o ano de testes?
Porque não havia obrigação acessória definida para parte dos contribuintes. As orientações oficiais para 2026 dispensaram o recolhimento dos novos tributos nesses casos, preservando a incidência prevista na Lei Complementar 214/2025. O reconhecimento foi de ordem prática: exigir o pagamento antes de instituir o dever instrumental e os meios de cumpri-lo seria inviável.
O leiaute já publicado permite emitir a nota hoje?
Não permite. As funcionalidades das notas técnicas 005, 007 e 009 ainda não foram incorporadas aos ambientes de produção e de testes. O leiaute publicado permite conhecer campos e regras e iniciar o planejamento, mas a emissão válida depende da entrada em produção, que é etapa distinta da publicação da documentação técnica.
Empresas de municípios que não usam o emissor nacional precisam se adaptar?
Precisam. A Nota Técnica 007, de fevereiro de 2026, esclareceu que os documentos das novas operações são autorizados pelos emissores públicos nacionais, inclusive para contribuintes de municípios que não utilizam esses emissores nas operações sujeitas ao ISS na sistemática anterior. A centralização vale para todos.
O atraso do ambiente de testes protege o contribuinte?
Não há garantia automática, mas o registro documentado das tentativas de integração e das providências adotadas ajuda a demonstrar diligência caso surjam falhas não imputáveis à empresa. Manter evidências de cada etapa – parametrização, testes, rejeições e chamados abertos – é prática recomendável enquanto a estrutura oficial não estabiliza.
Volto ao intervalo com que abri. Entre a vigência da norma e a sua aplicação existe o tempo da implementação, e é nele que a empresa vive agora. O cronograma deu previsibilidade a quem precisava dela, mas transferiu ao contribuinte o encargo de transformar quatro meses em projeto executado. Quem começar em novembro chegará em dezembro sem ter testado nada.