Simples Nacional: administração de garantias locatícias no Anexo III
Por Murilo Leles Magalhães, OAB/SP 370.636 – Leles Magalhães Advogados
A Solução de Consulta Cosit nº 71/2026 admite a atividade de administração de garantias locatícias no Simples Nacional, pelo Anexo III, com carga inicial de 6%. O enquadramento vale desde que a empresa se limite a gerir a caução por meio de mútuo não remunerado, sem intermediação financeira nem assunção de risco típico de seguradora.
O declínio do fiador tradicional abriu espaço para empresas especializadas em administrar cauções e garantias locatícias. Com o novo modelo, veio a dúvida tributária: essa administração é atividade financeira vedada ao Simples ou serviço de apoio permitido? A Receita Federal respondeu, e a resposta tem impacto direto no custo de operar.
O que decidiu a Solução de Consulta Cosit nº 71/2026?
Decidiu que administrar garantias locatícias não é atividade financeira e, portanto, não está vedada ao Simples Nacional. A empresa que recebe a caução em mútuo não remunerado, mantém o valor sob custódia e o utiliza em caso de inadimplência ou dano presta serviço de apoio administrativo, tributável pelo Anexo III, e não intermediação de recursos.
A Solução de Consulta Cosit nº 71, de 24 de abril de 2026, publicada em 27 de abril de 2026 pela Coordenação-Geral de Tributação, enfrentou modelo de negócio hoje corriqueiro. A empresa firma com o locatário um contrato de mútuo sem juros, recebe o valor da garantia e o mantém custodiado; havendo inadimplência ou dano ao imóvel, o montante honra as obrigações perante o locador. A remuneração da administradora vem de uma taxa de serviço, e não de spread financeiro. Esse detalhe, aparentemente contábil, é o que sustenta todo o enquadramento.
Por que a administração de garantias não é atividade financeira vedada?
Porque falta o elemento nuclear das instituições financeiras: a intermediação de recursos com intuito lucrativo sobre o capital. A ausência de juros no mútuo e a finalidade estrita de garantia afastam a natureza financeira. Sem venda de crédito e sem risco atuarial de seguradora, a atividade não incorre nas vedações do artigo 17 da Lei Complementar nº 123/2006.
O conceito de instituição financeira está na Lei nº 4.595/1964, que exige, como atividade principal ou acessória, a coleta, intermediação ou aplicação de recursos de terceiros e a custódia de valores com intuito lucrativo sobre o capital. A administradora de garantias não empresta a juros nem aufere ganho financeiro sobre a caução; guarda o valor e cobra pelo serviço de gestão. Por isso, a Cosit afastou o enquadramento nas vedações do artigo 17, incisos I e IX, da Lei Complementar nº 123/2006. Prevaleceu o teste da natureza efetiva da atividade, já presente na Solução de Consulta Cosit nº 66/2013: não basta o código CNAE declarado, examina-se a substância econômica do negócio. Reconhecida a substância de serviço, e observado o limite de receita bruta anual de R$ 4.800.000,00 do artigo 3º da Lei Complementar nº 123/2006, a empresa é elegível ao regime.
Como enquadrar a atividade: Anexo III ou Anexo V?
Pelo Anexo III. A administração de garantias costuma ser registrada sob o CNAE 82.99-7-99, código ambíguo que ora atrai o Anexo III, ora o Anexo V, conforme o Fator R. A Cosit resolveu a dúvida ao equiparar a atividade à administração de convênios e programas de fidelidade, tributada pelo Anexo III, com alíquota inicial de 6%.
A definição do anexo é o ponto de maior impacto financeiro. O Anexo V parte de alíquotas iniciais mais elevadas, de 15,5%, reservadas a atividades intelectuais de natureza técnica, científica ou artística e à representação comercial. A Solução de Consulta afastou esse enquadramento por entender que administrar garantias é serviço de apoio administrativo e operacional, não atividade intelectual. O quadro a seguir resume a diferença que decide a viabilidade do modelo.
| Aspecto | Anexo III | Anexo V |
|---|---|---|
| Alíquota inicial | 6% | 15,5% |
| Natureza da atividade | Apoio administrativo e operacional | Atividade intelectual e representação |
| Administração de garantias | Enquadramento admitido pela SC 71/2026 | Enquadramento afastado |
A diferença entre um anexo e outro não é teórica. Em simulações de carga efetiva, o intervalo entre as duas colunas pode superar cinco pontos percentuais ao longo do ano, cifra que, projetada em cinco anos de operação, representa economia expressiva e maior previsibilidade de caixa para a administradora.
Como tratar as receitas financeiras da caução?
Com segregação rigorosa. É comum que a administradora aplique os valores custodiados em fundos de renda fixa enquanto o contrato de locação vige. A Cosit aplicou o artigo 13, parágrafo 1º, inciso V, da Lei Complementar nº 123/2006: esses rendimentos não compõem a receita bruta do Simples e sofrem imposto de renda na fonte de forma definitiva.
A consequência prática é dupla. Primeiro, os ganhos de aplicações de renda fixa e de renda variável ficam fora da base do Simples Nacional, tributados isoladamente pelo imposto de renda na fonte. Segundo, a base do regime simplificado deve ser composta exclusivamente pelas taxas de serviço cobradas dos clientes. Essa delimitação evita que a rentabilidade financeira eleve indevidamente a alíquota progressiva do Simples e afasta a bitributação. Cuidar dessa separação na escrituração é condição de segurança, não mera recomendação contábil.
O que muda para as administradoras de garantias e imobiliárias?
Muda a previsibilidade do custo tributário e a segurança do modelo de negócio. Com o enquadramento no Anexo III validado, a administradora ganha carga inicial menor e reduz o risco de reclassificação. Mas o benefício depende de disciplina contratual: mútuo genuinamente sem juros, receita de serviço bem identificada e segregação das aplicações financeiras.
Na assessoria a imobiliárias e administradoras de garantias, temos verificado que o enquadramento equivocado no Anexo V, por leitura literal do CNAE, onera a operação sem necessidade e compromete a competitividade do modelo. Há ainda a cumulação frequente com seguros. A corretagem de seguros é permitida no Simples e tributada pelo Anexo III, nos termos do artigo 18, parágrafo 5º-B, inciso IX, da Lei Complementar nº 123/2006; já atuar como representante da seguradora, em venda direta sem a figura do corretor, pode atrair o Anexo V. A saída é manter registros contábeis distintos por fonte de receita, garantindo tributação isolada de cada serviço prestado.
Quais os cuidados para preservar o enquadramento?
O principal risco reside na taxa que possa ser lida como juros remuneratórios. Se o Fisco identificar que o mútuo não remunerado esconde uma operação de crédito, a exclusão do Simples é retroativa e vem acompanhada de multas. A robustez dos contratos de mútuo e de prestação de serviço é a única defesa contra a acusação de exercício irregular de atividade bancária.
Recomenda-se manter segregação patrimonial clara entre os valores de caução e o capital de giro, evitar aplicações de renda variável de alto risco com recursos de terceiros, o que poderia atrair a fiscalização do Banco Central ou da Comissão de Valores Mobiliárias, e monitorar a reforma tributária em curso, que pode alterar a sistemática de anexos do Simples Nacional. A conformidade, aqui, é de substância, não de preenchimento de guias.
Perguntas frequentes sobre o Simples Nacional na administração de garantias
Administrar caução exige registro como instituição financeira?
Não, desde que a empresa se limite a guardar o valor e cobrar taxa de serviço, sem emprestar a juros nem auferir ganho sobre o capital. A Lei nº 4.595/1964 reserva a qualificação de instituição financeira a quem intermedeia ou aplica recursos de terceiros com intuito lucrativo sobre o capital, o que não ocorre no mútuo não remunerado de garantia.
Qual o limite de receita para permanecer no Simples?
A receita bruta anual não pode ultrapassar R$ 4.800.000,00, na forma do artigo 3º da Lei Complementar nº 123/2006. Para esse cômputo, consideram-se apenas as taxas de serviço; os rendimentos das aplicações da caução ficam fora da base do Simples, por força do artigo 13, parágrafo 1º, inciso V, da mesma lei.
Por que o enquadramento no Anexo III é mais vantajoso?
Porque o Anexo III parte de alíquota inicial de 6%, contra 15,5% do Anexo V. A Solução de Consulta Cosit nº 71/2026 equiparou a administração de garantias à administração de convênios e programas de fidelidade, de apoio administrativo, afastando a natureza intelectual que caracteriza o Anexo V. A diferença de carga é expressiva ao longo dos anos.
Os rendimentos da aplicação da caução entram no Simples?
Não. Os ganhos de aplicações de renda fixa e variável não compõem a receita bruta do Simples Nacional e sofrem imposto de renda na fonte de forma definitiva. A base do regime deve conter apenas as taxas de serviço cobradas dos clientes, o que evita a elevação indevida da alíquota progressiva e a bitributação.
O que pode levar à exclusão retroativa do regime?
A caracterização de que o mútuo não remunerado encobre operação de crédito com juros. Nessa hipótese, a atividade passa a ser financeira, vedada ao Simples, e a exclusão retroage, com multas. Contratos bem redigidos, segregação patrimonial entre caução e capital de giro e ausência de qualquer cobrança de juros são as salvaguardas essenciais.