Aluguéis do casal no IBS e na CBS: como contar os limites

Por Murilo Leles Magalhães, OAB/SP 370.636 – Leles Magalhães Advogados

Os regulamentos da CBS e do IBS definiram que o casal não é uma unidade para fins de enquadramento como contribuinte na locação de imóveis. Cada cônjuge conta os imóveis em que detém fração ideal e computa apenas a receita proporcional a essa fração, o que quase dobra o faturamento suportado antes do ingresso no regime regular.

A lacuna existia desde a edição da Lei Complementar 214/2025 e incomodava quem estrutura patrimônio imobiliário familiar. O Decreto 12.955/2026, para a CBS, e a Resolução CGIBS 6/2026, para o IBS, foram editados em espelho e resolveram a questão em favor da individualização.

Quem é contribuinte de IBS e CBS na locação de imóveis?

Pelo artigo 251, parágrafo 1º, inciso I, da Lei Complementar 214/2025, torna-se contribuinte do regime regular a pessoa física que, no ano-calendário anterior, tenha auferido receita de locação, cessão onerosa ou arrendamento superior a R$ 240 mil, valor corrigido pelo IPCA, e que tenha por objeto mais de três imóveis distintos. Os dois requisitos são cumulativos.

A tributação do consumo passou a alcançar figura que lhe era estranha: a pessoa física que vive de aluguéis. O caráter cumulativo dos requisitos é a primeira linha de defesa do planejamento, pois receita elevada concentrada em até três imóveis não enquadra, e carteira de dez imóveis com receita abaixo do patamar também não.

Como os regulamentos tratam os imóveis comuns do casal?

O ponto central está no artigo 382, parágrafo 9º, com numeração e redação idênticas nos dois regulamentos: a fração ideal de bem comum ou em condomínio será considerada imóvel distinto para fins dos incisos I a III do caput, hipótese em que o valor da operação será proporcional à respectiva fração ideal.

A expressão bem comum é decisiva. Ao lado do condomínio ordinário, o regulamento alcança de modo expresso os bens comuns, categoria que abrange o patrimônio comum do casal. O artigo 381 completa o desenho ao tratar da copropriedade pro indiviso: a apuração será realizada individualmente para cada contribuinte, nos termos do parágrafo 2º, inciso I, e o tributo incide proporcionalmente sobre a parte do imóvel relativa ao coproprietário enquadrado como contribuinte, conforme o parágrafo 3º. O parágrafo 10 do artigo 382, a seu turno, obriga os cartórios a informar a fração ideal de cada titular para o Cadastro Imobiliário Brasileiro.

Pois bem. Cada fração ideal conta como imóvel distinto: com cinco imóveis comuns, cada cônjuge detém cinco imóveis distintos e ambos superam o requisito de mais de três. A receita cabe a cada um na proporção de sua fração, em regra metade.

Em nossa experiência na estruturação de patrimônio imobiliário familiar, o ganho prático excede o cálculo. O critério individual devolve previsibilidade a arranjos desenhados no escuro, sob a hipótese pessimista de soma integral das receitas do casal. Planejamentos montados em 2025 e no primeiro semestre de 2026 sobre essa premissa merecem revisão.

E na comunhão parcial e na união estável?

Aí a tensão é mais aguda. Na comunhão universal, prevista no artigo 1.667 do Código Civil, os bens comuns formam massa indivisa, sem quotas, e a meação só se concretiza com a dissolução da sociedade conjugal. A rigor, não existe fração ideal entre cônjuges. O regulamento não redefine a comunhão: adota a presunção de partilha igualitária, a mesma lógica que o imposto de renda aplica há décadas aos rendimentos de bens comuns.

Nos regimes dos artigos 1.658 e 1.725 do Código Civil, os imóveis adquiridos antes do casamento são particulares, mas seus frutos entram na comunhão por força do artigo 1.660, inciso V. O parágrafo 9º, contudo, vincula a receita à fração ideal do imóvel, não à titularidade civil dos frutos. Para o IBS e a CBS, o aluguel do imóvel particular será atribuído por inteiro ao cônjuge proprietário, ainda que civilmente pertença a ambos. É descompasso que o planejamento patrimonial precisa considerar.

Os dois cônjuges precisam se inscrever no CNPJ?

Sim, quando ambos se enquadrarem. A inscrição no CNPJ e a emissão de documentos fiscais pelas pessoas físicas só se tornam obrigatórias em 1º de janeiro de 2027, regra positivada no parágrafo 4º-A do artigo 105 do decreto, incluído pelo Decreto 13.075/2026. Até lá seguem válidos os mecanismos atuais de identificação fiscal.

Para novembro de 2026 está prevista a disponibilização de sistema simplificado de inscrição no CNPJ, inspirado no modelo do MEI. Nos dois regulamentos, o parágrafo 4º esclarece que a inscrição vale exclusivamente para a CBS e o IBS: a pessoa física não se converte em pessoa jurídica para o imposto de renda.

Poderia apenas um dos cônjuges se inscrever, concentrando a apuração? Não, por três razões. A obrigação recai sobre quem é contribuinte, e o regulamento fez de cada cônjuge contribuinte autônomo quanto à sua fração, sem autorizar que um se inscreva pelo outro. Quem não se inscreve figura como contribuinte não inscrito, sujeito à multa de dez UPF por tributo, nos termos do artigo 577, inciso I, do decreto e do artigo 591, inciso I, da resolução, e exposto ao regime especial de fiscalização, que o decreto admite sem procedimento prévio. E a faculdade de emitir documento fiscal único, do artigo 381, parágrafo 2º, inciso II, não concentra a apuração: o inciso anterior afasta essa leitura.

Situações assimétricas existem. Se apenas um dos cônjuges ultrapassa os limites, só ele se inscreve e os tributos incidem sobre a sua parte, conforme o artigo 381, parágrafo 3º.

Quais os próximos passos para quem vive de aluguéis?

Dois pontos seguem abertos e definem a agenda dos próximos meses. O primeiro é a mecânica do documento fiscal único: a chave de acesso identifica um único emitente, nos termos do artigo 124, parágrafo 1º, inciso I, de ambos os regulamentos.

Falta definir como se identificarão os demais coproprietários, como se segregarão os débitos e como operará o split payment nesse cenário, matéria dependente de ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor. O segundo é a prova da divisão: se apenas um dos cônjuges figura como locador, a fiscalização tentará atribuir-lhe a receita integral. Contratos, recibos, Dimob e declarações de imposto de renda devem refletir a titularidade de ambos, sob pena de o benefício do critério individual se perder na primeira intimação.

Calha registrar um risco pouco comentado: operações entre partes relacionadas, conceito que no artigo 5º, parágrafo 4º, alcança cônjuges e parentes, entram no cálculo dos limites pelo valor de mercado, por força do artigo 382, parágrafo 8º. Imóvel locado a preço reduzido à empresa da família pode empurrar o titular para dentro do regime por valor que ele nunca recebeu.

Perguntas frequentes sobre aluguéis do casal no IBS e na CBS

O limite de R$ 240 mil é por casal ou por pessoa?

Por pessoa. O artigo 382, parágrafo 9º, dos regulamentos atribui a cada cônjuge a receita proporcional à sua fração ideal, em regra metade. Um casal com imóveis comuns suporta receita próxima do dobro do patamar individual antes de qualquer um ingressar no regime regular.

Como se conta o número de imóveis entre cônjuges?

Cada fração ideal é considerada imóvel distinto. Se o casal detém quatro imóveis comuns, cada cônjuge é titular de quatro imóveis distintos, e ambos superam o requisito de mais de três. A contagem não se divide pela metade: ela se replica, ainda que a receita caiba a cada um na proporção da sua fração.

Quando começa a obrigação de inscrição no CNPJ?

Em 1º de janeiro de 2027, conforme o parágrafo 4º-A do artigo 105 do decreto, incluído pelo Decreto 13.075/2026. Até essa data valem os mecanismos atuais de identificação fiscal, e há previsão de sistema simplificado de inscrição em novembro de 2026.

A inscrição no CNPJ transforma o locador em pessoa jurídica?

Não. O parágrafo 4º dos dois regulamentos é expresso: a inscrição vale para a CBS e o IBS. A pessoa física não se converte em pessoa jurídica, e o rendimento de aluguel segue a disciplina própria do imposto de renda.

O documento fiscal único dispensa a inscrição de um dos cônjuges?

Não dispensa. A faculdade do artigo 381, parágrafo 2º, inciso II, simplifica a emissão perante o locatário, mas o inciso anterior mantém a apuração individual: cada cônjuge enquadrado permanece obrigado a se inscrever, sob pena da multa de dez UPF por tributo e do regime especial de fiscalização.

Os regulamentos do IBS e da CBS divergem nesse ponto?

Não. A Resolução CGIBS 6/2026 reproduz, para o IBS, os artigos 381 e 382 do Decreto 12.955/2026 com a mesma numeração e redação, inclusive o parágrafo 9º. A harmonia afasta o risco de enquadramento distinto para cada tributo.