Arrematação em leilão: quem se credita de IBS e CBS

Por Murilo Leles Magalhães, OAB/SP 370.636 – Leles Magalhães Advogados

A Lei Complementar 214/2025 tornou o arrematante contribuinte do IBS e da CBS, mas o crédito do tributo pago só alcança quem está no regime regular. Quem arremata um imóvel para uso próprio paga na entrada, não se credita e ainda extingue o redutor de ajuste vinculado ao bem.

O leilão judicial deixou de ser apenas um problema de avaliação e liquidez. Com o IBS e a CBS no campo das arrematações, o enquadramento tributário do arrematante define quanto ele pode ofertar sem pagar acima do valor do imóvel. A distorção reduz o lance vencedor e, por consequência, o que o exequente recebe.

O que a LC 214/2025 mudou na arrematação em leilão judicial?

A Lei Complementar 214/2025 trouxe a arrematação para o campo de incidência do IBS e da CBS e, no artigo 263, inciso IV, que alcança a adjudicação, a remição e a arrematação em leilão judicial, colocou o adquirente na posição de contribuinte. Nas alienações comuns de imóveis, o recolhimento cabe ao alienante. No leilão, o executado perde o bem por decisão judicial e não age como vendedor.

Daí o deslocamento da obrigação ao adquirente. O efeito colateral é que a mesma pessoa passa a ocupar duas posições no arranjo: contribuinte para pagar, não contribuinte para se creditar.

Na arquitetura da Lei Complementar 214/2025, o crédito é a espinha dorsal da neutralidade prometida pela reforma. A transição já começou, em caráter instrumental: pelo artigo 125 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias, em 2026 o IBS é cobrado à alíquota estadual de 0,1% e a CBS à de 0,9%, e o artigo 544, inciso VI, da lei complementar fixou a produção de efeitos dos demais dispositivos em 1º de janeiro de 2026 – mas o artigo 348, parágrafo 1º, dispensa o recolhimento de quem cumpre as obrigações acessórias, e o que for recolhido se compensa ou se ressarce na forma dos incisos I e II do mesmo artigo. O que começa em 2027 é outra coisa: o redutor de ajuste, que o artigo 257 vincula a cada imóvel a partir daquela data.

Quando a arrematação é tributada pelo IBS e pela CBS?

A incidência depende do redutor de ajuste, valor vinculado ao imóvel que diminui a base de cálculo das operações seguintes com aquele bem. O artigo 263, § 1º, condiciona a tributação da arrematação à existência do redutor. Sem ele, a operação é tratada como venda de não contribuinte e nada se recolhe.

O redutor é criado pelo artigo 257, que a partir de 1º de janeiro de 2027 vincula a cada imóvel de propriedade de contribuinte sujeito ao regime regular um valor correspondente. Quem é contribuinte do regime regular entre as pessoas físicas está no artigo 251, parágrafo 1º: quem aliena mais de três imóveis distintos no ano-calendário anterior, desde que estejam em seu patrimônio há menos de cinco anos, como exige o parágrafo 3º do mesmo artigo; quem loca, cede ou arrenda mais de três imóveis distintos com receita acima de R$ 240.000,00 no mesmo período, valor atualizado mensalmente pelo IPCA na forma do parágrafo 5º; e quem aliena mais de um imóvel que tenha construído nos cinco anos anteriores. Sendo o executado pessoa física fora dessas hipóteses – frequente na execução civil –, o arrematante segue contribuinte, mas nada há a recolher.

Em nossa experiência assessorando investidores que estruturam carteiras de ativos judiciais, esse é o primeiro filtro antes do lance: o perfil do executado determina se haverá carga tributária. Ignorá-lo é precificar no escuro.

Quem tem direito ao crédito de IBS e CBS na arrematação?

O artigo 47 reserva o crédito ao contribuinte sujeito ao regime regular. A tensão com o artigo 263, inciso IV, que chama o arrematante de contribuinte, é resolvida pelo artigo 4º, § 6º, incluído pela Lei Complementar 227/2026: a pessoa física caracterizada como contribuinte, quando adquire bens não relacionados ao desenvolvimento de sua atividade econômica, submete-se às regras aplicáveis aos não contribuintes.

Resta por regulamentar como esse crédito se operacionaliza. O artigo 47, parágrafo 1º, inciso II, e parágrafo 2º, inciso I, condicionam a apropriação a documento fiscal eletrônico idôneo com o débito destacado na aquisição, e na arrematação judicial não há alienante emitente: o próprio adquirente é o contribuinte.

Não se trata, portanto, de divisão entre pessoa física e pessoa jurídica. A pessoa física que se enquadra em uma das hipóteses do artigo 251, parágrafo 1º, integra o regime regular e se credita como qualquer empresa; a sociedade optante pelo Simples Nacional não se credita, salvo se exercer a opção de apurar o IBS e a CBS pelo regime regular, prevista no artigo 41, parágrafo 3º – e o artigo 47, parágrafo 9º, inciso I, condiciona a vedação justamente à ausência dessa opção. O critério é a habitualidade, aferida no ano-calendário anterior e também no próprio ano, pelo parágrafo 2º do artigo 251, quando as operações excedem os limites dos incisos II e III do parágrafo 1º ou superam em 20% o limite de receita da alínea a do inciso I.

Some-se a isso um terceiro efeito. O artigo 257, § 4º, define o destino do redutor pelo perfil de quem arremata: mantido quando o arrematante está no regime regular, extinto quando não está.

Quanto essa distinção custa no lance?

Aplica-se a alíquota padrão do IBS e da CBS, reduzida em 50% pelo artigo 261. A alíquota de referência não está fixada, e não cabe ao Comitê Gestor fixá-la: pelo artigo 130 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias, quem fixa as alíquotas de referência, para todas as esferas federativas, é resolução do Senado Federal. O número que circula vem de outro lugar e cumpre outra função. A Resolução CGIBS 14, de 29 de julho de 2026, tem por objeto publicar a proposta de destinação de parte da estimativa do IBS ao próprio Comitê, e o percentual de 27,91% figura no Quadro 2 do seu Anexo, como nova alíquota total estimada, passo intermediário do cálculo. Tomado como ordem de grandeza, e não como alíquota aplicável, levaria a carga sobre a arrematação a algo em torno de 13,95%. Esse número, porém, só se aproxima da realidade a partir de 2029. Nos exercícios de 2027 e 2028, os artigos 344 e 347 mandam cobrar o IBS às alíquotas de 0,05% estadual e 0,05% municipal e a CBS com redução de 0,1 ponto percentual, e o artigo 349, inciso II, só prevê alíquota de referência do IBS a partir de 2029 – de modo que, nos dois primeiros anos de vigência do redutor, a carga é residual e a distorção descrita aqui é, por ora, prospectiva.

Tome-se, com esse parâmetro apenas ilustrativo, um imóvel avaliado em R$ 400 mil, pertencente a uma empresa e portador de redutor de R$ 100 mil. A base é de R$ 300 mil e o tributo, de R$ 41.850. Disputam o bem uma incorporadora, que pretende revendê-lo, e um comprador que pretende morar nele. Ambos recolhem o mesmo valor; apenas a primeira o recupera.

A incorporadora pode ofertar os R$ 400 mil cheios, porque abate o tributo do que deverá na revenda. O comprador final, ofertando o mesmo, desembolsa R$ 441.850 por um bem que vale R$ 400 mil. Para não pagar acima do valor real, recua a cerca de R$ 363 mil – R$ 37 mil de diferença na capacidade de disputa.

A negativa de crédito encontra respaldo na Constituição?

O artigo 156-A, § 1º, inciso VIII, da Constituição Federal admite exceção ao creditamento apenas para as operações consideradas de uso ou consumo pessoal especificadas em lei complementar e para as hipóteses previstas na própria Constituição. Convém notar por onde passa hoje essa especificação. O artigo 57, parágrafo 4º, da lei complementar considerava de uso ou consumo pessoal os bens não relacionados ao desenvolvimento de atividade econômica por pessoa física caracterizada como contribuinte do regime regular, e foi revogado pela Lei Complementar 227/2026. A mesma lei complementar incluiu o artigo 4º, parágrafo 6º, que não rotula o bem, e sim remete a pessoa às regras aplicáveis aos não contribuintes. A diferença não é de forma: a recusa do crédito deixou de ter na qualificação do bem o seu único fundamento e passou a decorrer também do enquadramento de quem adquire. A qualificação segue em vigor – o artigo 47 continua remetendo ao artigo 57, cujo parágrafo 1º, inciso I, ainda trata o bem imóvel residencial como de uso ou consumo pessoal, com vedação de crédito no parágrafo 5º – e o próprio artigo 47 ainda ressalva as demais hipóteses previstas naquela lei complementar, cláusula aberta de difícil acomodação ao inciso VIII. Daí uma bifurcação incômoda, que tende a alimentar litígio já nos primeiros anos do novo regime.

Se a arrematação para moradia é aquisição de uso pessoal, a recusa do crédito se justifica – mas então perde fundamento a incidência na entrada, porque não se tributa como etapa intermediária aquilo que se reconhece como consumo final. Se não é, a negativa carece de autorização constitucional.

Tampouco convence tratá-lo como mero responsável pelo recolhimento. O artigo 263, inciso IV, o nomeia contribuinte, e o artigo 128 do Código Tributário Nacional exige apenas que a terceira pessoa esteja vinculada ao fato gerador, e é a doutrina, não o texto, que dele extrai a necessidade de o responsável poder retomar ou reaver o valor de quem praticou o fato gerador. O arrematante paga do próprio bolso, sem regresso contra ninguém.

O que muda para empresas e investidores que atuam em leilões?

Muda a estrutura da disputa. O leilão reúne dois perfis: o profissional, que compra para revender com margem, e o comprador ocasional, que adquire para usar e aceita pagar perto do valor real. A carga não recuperável afasta o segundo grupo, e um mercado só de profissionais é um mercado de lances menores.

Se o lance vencedor cai de R$ 400 mil para R$ 363 mil, o exequente recebe R$ 37 mil a menos, o executado pode permanecer devedor da diferença e a execução se arrasta com nova praça, custos adicionais e mais demora.

Resta uma zona cinzenta, e mais estreita do que parece. O redutor social do artigo 259 – R$ 100.000,00 por imóvel residencial novo e R$ 30.000,00 por lote residencial, ambos atualizados mensalmente pelo IPCA pelo parágrafo 3º – opera na alienação realizada por contribuinte sujeito ao regime regular, e a lei não esclarece se alcança a arrematação equiparada do artigo 263, parágrafo 1º, inciso I, que remete apenas ao parágrafo 1º do artigo 257 embora mande tributar a operação como alienação de contribuinte do regime regular. Na prática a controvérsia é limitada: o parágrafo 1º, inciso III, do artigo 259 exige imóvel não ocupado nem utilizado, condição rara em bem levado a hasta pública, e o parágrafo 2º admite o redutor uma única vez por imóvel.

Quais os próximos passos?

A correção mais simples não exige alterar a lei complementar. Reconhecer o crédito ao arrematante, ainda que diferido até alienação futura, elimina a assimetria sem custo imediato de arrecadação. Outra via é transferir o redutor ao arrematante em vez de extingui-lo, já que ele corresponde a custo vinculado ao imóvel, não à pessoa do proprietário.

Ambas cabem em regulamento e em ato do Comitê Gestor, por dependerem de interpretação conforme a Constituição. Afastar a incidência sempre que o adquirente não puder se creditar exigiria alteração legislativa. Enquanto o tema não se assenta, mapear o perfil do executado e o redutor antes de cada lance é medida elementar de cautela.

Perguntas frequentes sobre IBS e CBS na arrematação em leilão

Todo arrematante de imóvel em leilão paga IBS e CBS?

Não. A incidência depende da existência de redutor de ajuste vinculado ao imóvel, nos termos do artigo 263, § 1º, da Lei Complementar 214/2025. Esse redutor, criado pelo artigo 257, vincula-se apenas a imóvel de propriedade de contribuinte do regime regular, e a partir de 1º de janeiro de 2027. Quando o executado é pessoa física sem habitualidade, a operação é tratada como alienação por não contribuinte e nada se recolhe.

Por que o arrematante é contribuinte e não o executado?

Porque o executado perde o bem por decisão judicial e não pratica ato de vontade equiparável a uma venda. O artigo 263, inciso IV, desloca a obrigação ao adquirente por razão operacional. A crítica é que o deslocamento veio acompanhado da recusa do crédito a parte dos arrematantes, o que converte tributo não cumulativo em custo definitivo.

Uma pessoa física pode se creditar do IBS e da CBS na arrematação?

Pode, desde que integre o regime regular e adquira dentro da sua atividade econômica. Quem aliena, no ano-calendário anterior, mais de três imóveis distintos que detinha há menos de cinco anos se enquadra no regime regular, nos termos do artigo 251, parágrafos 1º e 3º. Já a compra de um apartamento para moradia segue as regras dos não contribuintes, por força do artigo 4º, § 6º.

O que acontece com o redutor de ajuste após a arrematação?

Depende do perfil do arrematante. Pelo artigo 257, § 4º, o redutor permanece vinculado ao imóvel quando o adquirente está no regime regular e se extingue quando não está. A extinção é onerosa porque atinge a tributação de uma revenda futura, ainda que o bem retorne a um contribuinte do regime regular.

O credor institucional é afetado pela regra?

Diretamente, e não apenas pelo preço. O artigo 263, inciso IV, nomeia contribuinte o adquirente na adjudicação, na remição e na arrematação, de modo que o credor que adjudica o imóvel para satisfazer o próprio crédito é o contribuinte da operação, sujeito à mesma recusa de crédito e à mesma extinção do redutor se não estiver no regime regular. Além disso, quem recupera garantias por leilão judicial passa a concorrer em mercado com menos participantes dispostos a pagar perto do valor de avaliação. Isso reduz o produto da hasta, prolonga execuções e piora a taxa efetiva de recuperação.