Débitos condominiais na recuperação judicial: Tema 1.391 do STJ

Por Murilo Leles Magalhães, OAB/SP 370.636 – Leles Magalhães Advogados

Em 13 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ fixou, no Tema 1.391, que os débitos condominiais, mesmo anteriores ao pedido de recuperação judicial, são créditos extraconcursais. Ficam fora do plano e podem ser executados no juízo cível competente. A empresa em recuperação que mantém unidades em condomínio precisa tratá-los como despesa que segue correndo.

A divulgação oficial do STJ de 27 de outubro de 2026 recolocou o julgamento em circulação. O precedente é de observância obrigatória por juízes e tribunais (CPC, art. 927, III), já tem acórdão publicado e embargos rejeitados. Para a recuperanda, o efeito é de caixa; para o condomínio, de cobrança.

O que o STJ decidiu no Tema 1.391 da recuperação judicial?

A Segunda Seção negou provimento ao REsp 2.203.524/RJ e fixou a tese de que os débitos condominiais, mesmo anteriores ao pedido de recuperação judicial, são créditos extraconcursais, não se submetendo ao juízo da recuperação e podendo ser executados no juízo cível competente. O julgamento foi por maioria, em 13 de maio de 2026.

O relator originário, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, ficou vencido. A divergência foi aberta pelo ministro Raul Araújo, em voto-vista antecipado, e ele lavrou o acórdão. Acompanharam-no o desembargador convocado Luís Carlos Gambogi e os ministros João Otávio de Noronha, Maria Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira. Votaram vencidos, com o relator, a ministra Daniela Teixeira e o ministro Humberto Martins; a ministra Nancy Andrighi estava ausente. O voto vencido sustentava que a classificação deveria observar o corte temporal do art. 49, caput, da Lei 11.101/2005.

O andamento, conferido na base de jurisprudência do STJ e na base de repetitivos, é o seguinte. A questão foi afetada em sessão encerrada em 28 de outubro de 2025, com suspensão nacional dos processos pendentes. O acórdão saiu no DJEN de 16 de junho de 2026 (a base de repetitivos registra a divulgação em 17 de junho), e os embargos de declaração foram rejeitados por unanimidade na sessão virtual de 3 a 9 de setembro de 2026, com publicação no DJEN de 18 de setembro. A base registra trânsito em julgado em dois dos recursos selecionados e não o registra no REsp 2.203.524/RJ.

Por que a dívida de condomínio fica fora da recuperação judicial?

Porque a obrigação condominial tem natureza propter rem, acompanha a unidade e financia o rateio que preserva o condomínio. Por analogia ao art. 84, III, da Lei 11.101/2005, ela se enquadra entre as despesas necessárias à administração do ativo. O momento em que o débito nasceu deixa, assim, de decidir a sujeição ao plano.

O art. 49, caput, da Lei 11.101/2005 submete à recuperação todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos, e o Tema 1.051 do STJ determina a existência do crédito pela data do fato gerador. A Seção tratou o art. 49 e o Tema 1.051 como regra geral, afastada para o crédito condominial por norma especial: o art. 1.345 do Código Civil faz o adquirente da unidade responder pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros moratórios, e é esse vínculo com o imóvel que dá autonomia à obrigação diante das dívidas mercantis da recuperanda.

O art. 84 está na disciplina da falência. A ementa admite sua aplicação analógica à recuperação, porque as despesas condominiais integram o conceito de despesas necessárias à administração do ativo, e acrescenta que o critério temporal do art. 49, caput, não afasta a extraconcursalidade de obrigações civis propter rem. Manter o pagamento, diz o acórdão, preserva o ativo imobiliário da recuperanda e evita transferir o ônus aos demais condôminos.

Como o Tema 1.391 convive com o Tema 1.051?

Convivem. Ao rejeitar os embargos, a Segunda Seção explicou que o Tema 1.051 é genérico e o Tema 1.391 tem alcance restrito aos créditos de despesas condominiais, regidos por norma especial que reconhece sua natureza propter rem. A Seção afastou a necessidade de modulação de efeitos.

Até onde vai a proteção da recuperanda?

A extraconcursalidade permite a cobrança, mas não a torna ilimitada. O acórdão reserva ao juízo da recuperação o controle de atos de constrição sobre bens essenciais, e a divulgação oficial anota que esse controle poderá, eventualmente, levar à suspensão da execução. A proteção recai sobre o bem, não sobre a dívida.

Sem submissão ao plano, o condomínio não fica preso a carência ou deságio. O crédito de contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício é título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, X). Pela regra geral do art. 1.336, § 1º, do Código Civil, na redação da Lei 14.905/2024, o inadimplente responde por correção monetária, juros moratórios convencionados ou, na falta, os do art. 406, e multa de até 2% sobre o débito. Os processos suspensos poderão voltar a tramitar, e a execução segue no juízo cível, sujeita ao controle de constrição pelo juízo da recuperação.

O que muda para empresas em recuperação, credores e investidores?

Muda a gestão de caixa. A cota condominial deve ser tratada como despesa corrente, e não empurrada para o quadro de credores, sob pena de execução no juízo cível. Para o condomínio, o crédito deixa de depender do plano. Para quem adquire unidade, o art. 1.345 do Código Civil faz o adquirente responder pelos débitos do alienante, hipótese que o Tema 1.391 não trata.

Em nossa experiência assessorando empresas que têm imóveis no ativo, a cobrança condominial costuma ficar fora do radar do fluxo de caixa projetado. O financeiro a vê como despesa de rotina; o jurídico a procura no quadro de credores. O Tema 1.391 resolve a classificação e põe a conta no orçamento mensal.

O ajuste prático é de inventário. Vale listar as unidades em condomínio edilício, conferir o saldo de cotas em aberto por unidade, separar o que consta do quadro de credores e reclassificar o que foi lançado como concursal. Nas operações em que a recuperanda vende unidades ou participações, o passivo condominial deve entrar na verificação de dívidas, tema que tratamos em passivo oculto em M&A.

Quais os próximos passos?

Quem tem cobrança condominial em andamento contra empresa em recuperação deve conferir, nos autos, em que fase ela está e se foi suspensa por causa do tema. Quem é a recuperanda deve revisar o quadro de credores e o fluxo de caixa. Em ambos os casos, o acórdão merece leitura integral, e a assessoria especializada faz diferença no ponto de contato entre os dois juízos.

No fim, a mensagem é simples. A cota que vence durante a recuperação, e a que venceu antes dela, é despesa que segue correndo, e o plano não a alcança.

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Perguntas Frequentes sobre débitos condominiais na recuperação judicial

O débito condominial anterior ao pedido de recuperação entra no plano?

Não. A tese do Tema 1.391 diz que os débitos condominiais, mesmo anteriores ao pedido de recuperação judicial, são créditos extraconcursais e não se submetem ao juízo da recuperação. O critério temporal do art. 49, caput, da Lei 11.101/2005 não afasta a extraconcursalidade dessas obrigações, de natureza propter rem.

Qual é a tese fixada pelo STJ no Tema 1.391?

A Segunda Seção fixou que os débitos condominiais, mesmo anteriores ao pedido de recuperação judicial, são créditos extraconcursais, não se submetendo ao juízo da recuperação judicial, podendo ser executados no juízo cível competente. O julgamento ocorreu em 13 de maio de 2026, no REsp 2.203.524/RJ.

O condomínio pode executar a dívida durante a recuperação judicial?

Pode, no juízo cível competente, sem depender do plano. Cabe ao juízo da recuperação apenas controlar atos de constrição sobre bens essenciais à atividade, o que poderá, eventualmente, levar à suspensão da execução. O crédito de contribuições de condomínio edilício é título executivo extrajudicial, conforme o art. 784, X, do Código de Processo Civil.

O Tema 1.391 já transitou em julgado?

Depende do recurso. A base de repetitivos do STJ registra trânsito em julgado em 7 de agosto de 2026, no REsp 2.206.633/PR, e em 13 de outubro de 2026, no REsp 2.206.292/RJ. No REsp 2.203.524/RJ, em que os embargos de declaração foram rejeitados e divulgados em 18 de setembro de 2026, o campo do trânsito está em branco.

Quem compra unidade de empresa em recuperação herda as cotas em atraso?

O art. 1.345 do Código Civil dispõe que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. A tese do Tema 1.391 trata da classificação do crédito na recuperação e não dessa hipótese, de modo que a verificação das cotas em aberto deve preceder a compra.

O juízo da recuperação perde todo o controle sobre a dívida condominial?

Não. A execução segue no juízo cível, mas o acórdão reserva ao juízo da recuperação o controle de atos constritivos sobre bens essenciais à continuidade da empresa. A extraconcursalidade afasta a submissão ao plano, sem desfazer a proteção aos bens indispensáveis.